（1）体现的当事人意志不同。在不侵害当事人和第三人合法权益的底线下，合同要体现各方缔约当事人的意思表示。而由于业主人数众多、很难获得全体业主的一致同意，规约只需将在建筑面积和人数上均处于多数地位的业主的意志拟制为全体业主的意志即可。因此，规约要体现小区共同体最高意思决定机构（业主大会）的意志，即大部分业主的意志，而非必然体现每位业主的意志。当然，科学而睿智的规约应当尽量把追求全体业主的利益最大化作为价值追求。
（2）相对性的表现形式不同。依合同法一般原理，合同只能拘束缔约各方，不得为第三人设定义务，只能为第三人设定利益；而依《物业管理条例》第17条第3款，即便没有参加规约制定和表决的业主，也要接受规约的拘束，履行规约规定的义务。实际上，不仅业主及其受让人（包括概括继受人和特定继承人）受规约的拘束，物业服务企业也受其拘束。此为规约与普通的债权契约又一本质区别。
（3）变更程序不同。依合同法一般原理，除经缔约各方合意，合同不得更改；而依新《物权法》第76条第2款和《物业管理条例》第12条第3款，业主大会有权根据面积多数决和人数多数决的双重多数决定原则变更规约中的全部或部分条款，即使某一业主不同意，亦不影响规约变更之效力。可见，将“规约”称之为“合同”或“契约”，可以形象地揭示规约的自治性格、私法性格，更加突出业主在塑造和影响规约内容方面的决定性作用。但问题在于，这种松散的概括在法律上有欠严谨。
（四）规约是对区分所有建筑物立法的细化、补充和变更
作为意思自治的法律文件，规约有必要、也有可能对区分所有建筑物立法作出补充和变更的相关规定。具体说来，可以区分三种情况：（1）在立法者仅作出原则规定的情况下，规约可以在技术操作层面就细节问题作出详细规定。（2）在立法者未作任何规定的情况下，规约可以根据立法者的授权作出补阙规定。这是“法无禁止皆可为”的私法自治理念的重要体现。（3）在立法者作出任意性规定的情况下，规约可根据小区业主的意思自治变更任意性立法规定，改采更适合本小区特殊情况、更符合广大业主切身利益和内心真意的小区自治规则。正因为如此，在法院或仲裁机构适用规约裁判案件时，应当重视规约作为物业纠纷裁判准则的重要作用。
三、规约对人的律拘束力
（一）规约对全体业主具有约束力
《物权法》第83条第1款和《物业管理条例》第7条第1项均从正面规定了业主遵守规约的义务。《物权法》第78条规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力；《物业管理条例》第17条第3款更明文规定：“规约对全体业主具有约束力”。即使某业主在制定和修改规约时发表了反对意见，也要受该规约的约束。该法第77条还规定业主不得违反法律、法规以及规约，将住宅改变为经营性用房。当然，如果规约违反了法律和行政法规，任何业主均有权寻求司法救济。由于业主委员会委员当然具备业主的身份和资格，规约对业主委员会委员当然具有拘束力。
