二、规约的法律性质
（一）规约调整区分所有建筑物的业主之间的利益关系
在独门独院的单独所有建筑物上，物权和利益关系较为简单，不存在区分所有的法律关系，也无需规约。但在众多业主共居一座建筑物、共享小区共有部分和共用部分的情况下，建筑物区分所有关系日渐复杂，规约的登场水到渠成。没有建筑物区分所有关系，也就没有规约。新《物业管理条例》第17条第1款明文要求规约对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。规约看似调整人与物的归属与利用关系，实则调整人与人之间的利益关系。
（二）规约的实质是对建筑物区分所有权的确认与巩固
建筑物区分所有权是规约的效力之源。为充分保护小区业主的财产权利，《物权法》第6章专门规定了业主的建筑物区分所有权。规约的核心价值在于，在法律和行政法规的制度框架内，进一步确认和维护广大业主的建筑物区分所有权。建筑物区分所有权有广狭二义。狭义的区分所有权仅指专有权而言，即业主对建筑物内专有部分享有单独或单一的所有权。至于该单独所有权由一人所有或数人（如夫妻或家庭成员）共有，并不影响该单独所有权的性质。专有权是业主享有的核心权利。广义的建筑物区分所有权则指专有权、共有权、共用权、管理权（又称“治理权”、“成员权”）四位一体的权利。《物权法》第70条也从广义上界定了业主的建筑物区分所有权：“对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。只不过这种立法表述没有囊括“共同使用权”而已。[6]专有权的行使以各业主取得的专有部分的面积为边界，共有权、共用权、管理权的行使原则上也以各业主专有部分的面积比例为计算依据，但全体业主协议或规约另有约定的除外。为了从根本上维护全体业主的切身利益，广大业主必须通过规约的弹性化条款详细规定谋求业主利益共享、多赢的法律机制，并明确禁止任何害及特定业主和不特定业主的行为。例如，《物权法》第77条禁止业主违反法律、法规以及规约，将住宅改变为经营性用房。可见，虽然立法者不禁止业主将住宅改变为经营性用房，但规约有权禁止业主将住宅改变为经营性用房。因此，规约派生于建筑物区分所有权，且为巩固与落实（而非否定）建筑物区分所有权而存在。
（三）规约具有自治规章的性质，但与合同有着严格区别
意思自治、物权尊重与过错责任乃当代民法的三大重要支柱。规约是广大业主意思自治的产物。制定和实施规约是业主弘扬物业民主和业主自治精神的重要方式。规约应当囊括业主围绕区分所有建筑物的使用和管理所发生的各类法律关系，既包括业主对建筑物的单独所有权关系，也包括业户共同体的共有关系，还包括业主共同体内部的治理关系（如业主大会制度和业主委员会制度）等，因此堪称业主共同体的“总章程”和“内部小宪法”。
有学者认为规约是与买卖、金钱借贷等类似的区分所有权人间的契约[7]，有学者认为规约与单纯的甲乙两当事人间的契约并不相同，为更加社会化的契约。笔者认为，规约作为自治规章虽与合同同属意思自治的产物，但并非严格意义上的合同或契约。严格说来，意思自治派生出来的行为自由既包括契约行为自由，也包括多方行为自由。而规约自治恰恰属于多方行为自由的范畴。具体说来，二者有三大主要区别：
