论物业规约的法律效力
徐海燕
【摘要】物业规约是业主共同体的自治规则，但与合同有着严格区别。规约的实质是对建筑物区分所有权的确认与巩固。规约对全体业主包括房屋受让人、物业服务企业具有约束力，但不当然拘束承租人。规约原则上自其被业主大会通过之日起生效，临时规约就买受人而言自其书面承诺之时起生效。规约具有可诉性，共益诉讼和自益诉讼应予鼓励。应建立瑕疵规约的司法救济机制，包括规约无效确认之诉和规约撤销之诉。
【关键词】物业管理；规约；业主；物业服务企业；自治；司法救济
【全文】
为构建和谐的小区环境，预防和化解物业管理领域的利益冲突，既需要国家公权力通过立法和行政手段审慎而适度地直接干预业主之间、业主与物业服务企业之间、业主与开发商之间的权利义务关系，更需要鼓励广大业主基于意思自治精神通过规约对物业使用、维护、管理而发生的权利、义务与责任做出自律约定。因此，进一步明确规约的法律效力，对于完善规约制度、弘扬物权民主精神与业主自治精神具有重要的理论与实践意义。
一、规约的概念和类型
物业规约（以下简称“规约”），又名“业主公约”、“物业管理公约”、“住户规约”、“管理协议”、“区分所有规约”和“管理组织规约”。但规约的概念究竟如何界定，在学术界聚讼纷纭。有人认为，“规约乃规范区分所有建筑物之管理、使用以及所有关系的自治规则”。[1]有人认为，“所谓规约，是指全体区分所有权人就建筑物与基地之管理、使用及所有关系，以书面形式所为之自治规则”。[2]有人认为“，规约系全体区分所有人就其建筑物与基地之管理及使用方法，以书面为一致决之合意”。[3]有人认为，“所谓规约者，乃以区分所有建筑物之合意或集会的决议所定建筑物的管理、营运的根本原则”。[4]有人则认为，“规约乃是全体区分所有人以书面作成有关建筑物或基地或附属设施之管理使用之一种区分所有人相互间事项之合意”。[5]
以上定义有的强调规约的自治规则性质，有的侧重规约的缔结程序和形式。笔者认为，鉴于规约的效力不仅及于区分所有权人，还及于区分所有建筑物的继受人；鉴于主流市场经济国家和地区的规约均不以全体区分所有人一致同意为其生效要件，把规约界定为合同或契约实有不妥。笔者认为，规约有实质意义与形式意义之别。实质意义上的规约指多数区分所有权人（业主）通过业主大会决议程序制定的、调整区分所有建筑物的使用、维护、管理以及业主权利义务的、对全体业主具有拘束力的自治规章；形式意义上的规约则指记载该自治规章的书面文件。
以其发生作用的期间为准，规约可分为临时规约和正式规约。前者指建设单位在销售物业阶段制定的、对建筑物区分所有关系作出约定的临时性自治规章。后者指在广大业主入住小区后由业主大会通过的业主自治规章。临时规约是在前期物业管理阶段由开发商起草，并经由业主在签订商品房买卖合同之时分别签字承诺的程序而被提升为规约。临时规约由于陆续获得了全体业主的签字，似乎更贴近意思自治的真意，但毕竟未履行业主大会的通过程序、未获得全体业主的充分审议与酝酿，因此临时规约应尽早上升为正式规约。
我国《物权法》先后五次提到了“规约”，并在第83条明确要求业主遵守法律、法规以及规约。《物权法》颁布后，国务院于2007年8月26日对《物业管理条例》作出修改，充实和完善了有关规约的规定。鉴于《物权法》使用了“规约”的概念，修订后的《物业管理条例》将“业主公约”易名为“规约”，将“业主临时公约”易名为“临时规约”。
