（一） 先预售后抵押的情形
新颁布的中国《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这一规定建立了我国的预告登记制度。所谓的预告登记，即为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。 f[14]预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的优先效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的不当处分行为具有排它效力，以确保将来只发生该请求权期待的法律结果。预告登记向后具有保全效力。
因此，对于先预售后抵押的情形： （1）若当事人对预售合同办理预告登记，则因预告登记向后具有保全效力，所以开发商对于房屋预售之后处分该房屋的权利就应受到限制，即未经预购人同意，不得再对预售的房屋设定抵押。依《物权法》第20条之规定，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但如果开发商的抵押行为取得预购人同意，那么对于抵押权与预购人期待权之间的冲突，应赋予预购人期待权以优先效力。因为，经预告登记的期待权具有物权性质，而房屋抵押权也属物权，那么对于两种物权之间的效力冲突，依“设立在先则权利在先”原则，赋予在先设立的预购人的期待权具有优先效力。（ 2）若当事人未对预售合同办理预告登记，则预购人的期待权只是一种债权性质，预购人只享有请求出卖人履行买卖合同的债权请求权。因此，对于这种情况下抵押权与预购人期待权之间的冲突，应依据“物权优于债权”及“登记优于未登记”原则，确立在建商品房抵押权具有优先效力。
当然，《物权法》第20 条的规定与最高法院所做的《关于建设工程的价款优先受偿权问题的批复》有较大出入。《批复》第2条规定，消费者支付预购商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。根据该《批复》的精神，在在建工程上设定的抵押权的顺位后于工程款优先受偿权，而工程款优先受偿权顺位又后于支付了全部或者大部分款项的买受人的所有权的期待权。《批复》这一规定充满了现实主义精神，能较好地解决预售商品房的权利冲突。《物权法》没有区分支付预售商品房全部或者大部分价款和支付少部分或未支付价款的情况，而以预告登记作为解决预购人的权利与抵押权人的权利冲突的制度安排。这种制度安排虽然强调了不动产物权登记的公示效力，但对于其能否比较合理地保护不熟悉不动产物权登记效力的预购人的利益，特别是千万普通购房人的利益，笔者尚存疑虑。因此，北京市推行的预售商品房强制预告登记的做法是值得借鉴的。
