笔者同意第二种观点，认为房屋抵押权设定在先，租赁权设定在后时，抵押权的效力优先。
首先，笔者认为第一种观点值得商榷。这种观点将“买卖不破租赁”的法则绝对化，该法则规定在《合同法》第229条之中：租赁物在租赁期间发生的所有权变动，不影响租赁合同的效力。从此条“在租赁期间”的规定可以看出，该法则是适用租赁在先的情况，即“买卖不破租赁”是在先租后抵的场合适用，而在先抵后租的场合并不适用。因为在先抵后租的场合，抵押权设立在先，抵押权是一种物权，即使把租赁权也认定为一种物权，那么对于两种物权之间的冲突，依据“先物权优于后物权”、“时间在先则效力在先”的原则，抵押权也应先实现，而不应适用“买卖不破租赁”原则。所以第一种观点的理论依据是不合适的。
其次，笔者并不赞同第三种观点，即认为我国应借鉴日本民法规定的短期租赁保护制度的观点。因为： （1）对于长短期限的标准不易确定。按日本民法的规定，对3年以下的短期租赁优先保护承租人的利益，而3 年以上哪怕是3年多几个月就优先保护抵押权人的利益，这又是否合理呢？ 笔者认为这种以租赁期限作为平衡点的制度显得过于僵化，难以真正协调抵押权人和租赁权人的利益，在实践中也难以操作。（ 2）实践中，短期租赁的承租人往往可以更顺利地解决用房问题，因为他可能本来就没打算长期租房，他会对以后的用房问题有一定的安排。而长期租赁的承租人通常不会较顺利地解决用房问题。对于这种情况，若按“短期租赁保护”制度，保护短期承租人却不保护长期承租人的利益，是很不合理的。（3）长期租赁的对价一般较高，而短期租赁的对价相对较低，立法若偏重保护较低的利益而不注重保护较高的利益，那么会影响到社会经济秩序的稳定，也不利于交易安全。总之，这种“短期租赁保护”制度的合理性是值得质疑的。
最后，笔者赞成房屋抵押权的效力优先，原因如下：
（1）依据“设立在先则权利在先”原则，设立在先的权利应优先实现，房屋抵押权先于租赁权而设立，所以，依据此原则，应维护抵押权对抵押物的支配力，确立房屋抵押权应优先实现。（2）依据“登记优于未登记”原则，即经登记公示的权利优于未登记公示的权利实现。房屋抵押权经登记才设立，具有公示效力，而租赁权并不需要登记才设立，即使在一些地方性规定中，规定租赁合同要登记备案，但这种登记只是为治安管理和税收等方面的需要而进行的安排，登记与否并不影响租赁合同的效力。所以，对于抵押权这种登记的权利应优先于未登记的租赁权实现。我国新出台的《物权法》第99条[4]的规定也对此予以肯定。（3）从对价上看，房屋抵押权的对价较大，而房屋租赁权的对价较小，为了维护交易的安全和经济秩序的稳定，法律应侧重保护对价较大的利益，确立抵押权的优先效力。
