（二）抵押权与抵押权之间冲突的解决
因为房屋以登记为公示方法，在对同一房屋上数个抵押权之间发生权利冲突时实现顺序的确立上，各国立法一般采用两个基本原则，即“先登记原则”和“同时同序原则”。我国《担保法》第54条亦作了同样规定：“抵押合同以登记生效的，按照登记物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。”我国《物权法》第199条也规定：“抵押权已登记的，按登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿。”因此，对于同一房屋上抵押权之间的冲突，无论是重复抵押还是再抵押，皆按照“先登记原则”和“同时同序原则”，确立清偿顺序。
二、房屋抵押权与租赁权之间的冲突及解决
对于房屋抵押权与租赁权之间冲突的解决，笔者从以下两种情形来分析：
第一种情形是，房屋租赁权设定在先，房屋抵押权设定在后。租赁权与抵押权可以并存于同一房屋之上。当两者之间发生权利冲突时，遵循“买卖不破租赁”原则，即租赁权可对抗抵押权。抵押权实现后，新的房屋所有人必须承受租赁继续有效的负担。租赁权对抗抵押权，是为了维护稳定的租赁关系，促进租赁业的发展，使物的价值充分实现。我国《合同法》第229条及《物权法》第190条都有明确规定。
第二种情形是，房屋抵押权设定在先，房屋租赁权设定在后。房屋抵押权成立后，在抵押期间，房屋抵押人对房屋仍可以行使使用、收益的权利。一般情况下，租赁期限短于抵押所担保债务的履行期限，租赁合同不会影响抵押权的实现。但在租赁期限超过了抵押所担保债务的履行期限的情况下，先成立的抵押权必然影响到租赁合同的效力。对于如何解决二者之间的权利冲突，理论界主有三种观点： （ 1）即使抵押权先于租赁权，仍适用“买卖不破租赁”的法则赋予租赁权人的对抗效力。通过折价、变卖、拍卖方式处分抵押物时，租赁合同不因抵押权的实现而消灭[1]。（ 2）抵押权先于租赁权设定，租赁权不能影响抵押权的实现，即以抵押物为标的成立的租赁合同对于抵押物的受让人不继续有效[2]。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第66条第1款确认了抵押权优先于租赁权的原则。（ 3）借鉴日本民法的“短期租赁保护”制度[3]，经登记后的抵押物短期租赁（如建筑物的租赁期限在3年以下的为短期租赁）在无害于抵押权时能对抗抵押权。
