论实质审查与登记机关谨慎义务的边界
于海涌
【摘要】《
房屋登记办法》在落实《
物权法》实质审查制度方面进行了有益的探索，但在制度设计上仍有进一步检讨的空间：不应当要求登记申请人对登记资料的合法性和有效性负责；应当以公告异议程序作为登记机构谨慎义务的边界；创立房屋登记赔偿基金，降低登记工作人员的赔偿压力。
【关键词】公示公信；实质审查；房屋登记；谨慎义务
【全文】
2007年10月1日施行的《物权法》明确规定了国家对不动产实行统一登记制度，但该法对于登记范围、登记机构和登记办法则采取了临时搁置的处理方式。时至今日，《不动产登记法》迟迟没有出台，在统一登记机构尚未通过法律确定的情况下，住房和城乡建设部单独就房屋登记问题制定了《房屋登记办法》，自属权宜之计。自2008年7月施行的《房屋登记办法》与1997年施行的《城市房屋权属登记管理办法》相比，《房屋登记办法》打破了城乡二元的登记方式，扩大了登记的范围，细化了登记类型，提高了登记效率，登记程序也更加具有可操作性，其无疑对规范房屋登记具有积极的促进作用，这对未来《不动产登记法》的出台是一个有益的探索。笔者在此仅就房屋登记的实质审查与登记机关谨慎义务的边界问题提出自己的看法，借以抛砖引玉，求教于高明。
一、 《房屋登记办法》为实现实质审查所采取的对策
不动产登记制度之创设，目的在于通过公示彰显物权之变动与归属，维护不动产交易的安全。我国《物权法》确立了物权的公示公原则，物权变动的公信原则实际上削弱了物的追及效力，在一定程度上削弱了对真正权人的保护。面对真正权利人和善意第三人之的利益冲突，法律又不能使他们的利益同时得满足，立法者不得不在彼此冲突的利益之做出取舍。在真正的权利人和善意第三人间，由于善意第三人实际上就是整个市场交易秩序的化身，不保护善意第三人，整个市场的易安全就无法获得保障，市场交易将无法进行所有的市场交易主体都将因为缺少交易的安全感而无法从事正常的交易，所以利用公信原则削弱物权的追及效力是立法者做出的合理的度设计。由于房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，而且登记将产生公信效力，所以登记的准确性和权威性就变得十分重要，《物权法》当然要求登记机关在登记之前必须进行实质查，同时要求登记机构承担因登记错误给他造成损害的赔偿责任。物权法的这种制度设计自然将登记机构的实质审查问题推向了风口尖。实质审查是否能够切实落实，既是登记准确性的保障，也是登记机关承担赔偿责任的原因。《房屋登记办法》如何落实实质审查就成为关注的焦点。对于如何实现实质审查，《房屋登记办法》主要集中在登记申请人、登记机构和登记工作人员这三个环节上。
