我国《物权法》通过前最高人民法院发布的若干司法解释，各自效力如何，应予明确。有争议的司法解释是：2002年7月，最高人民法院《企业破产案件若干规定》第71条中规定：“下列财产不属于破产财产??（六）尚未办理产权证书或者产权过户手续但已向买方交付的财产??”；2004年11月，最高人民法院《查封、扣押、冻结财产规定》第17条：“被执行人将其所有的需办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”其第19条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”有人认为，上述规定虽是司法实践经验的总结，有利相关案件的妥善解决，但与《物权法》不动产登记规则不一致，是否有效颇值研究[17]。实际上，这些解释也未必与《物权法》规定不一致，因依《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”前述“尚未办理产权证书或者过户手续但已向买方交付的财产”，因破产企业交付财产享有请求支付价款的对价，这种债权如已实现，自无将交付的财产当作破产企业财产的根据，如未实现债权，可请求对方支付价款，亦不可将交付财产当作破产企业财产。这是合同的效力使然。前述“第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，如果第三人对此没有过错”，人民法院当然“不得查封、扣押、冻结”。这是因为民法上有保护交易对方，即善意取得人的法理，合同的效力决定未办理过户手续的继续办理，不因其未办理而致合同无效。对部分支付价款的善意第三人，法院也不得查封、扣押、冻结。此点，是相关司法解释之不足，应予纠正。只有未支付价款，也未实际占有时，因合同无效一般不会造成第三人损失，才可导致合同无效。前述“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户手续”，因“申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价中优先支付”，已是承认原合同的效力并对第三人给予有效救济，法院当然“可以查封、扣押、冻结”。因前述司法解释除个别之处不慎妥当，应予修正外，其他均应继续有效。
依照我国《物权法》、《合同法》的规定，不动产物权变动合同、关于不动产登记与物权变动和风险负担的关系如何，需作进一步解释。有观点举例说，当事人双方订立了房屋买卖合同，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生转移，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护[18]。此观点并非完全正确。在房屋买卖合同订立后，即使交付了房屋，在登记前买受人也不享有任何物权。占有权也是物权，买受人不享有所有权，当然也不会享有占有权。国外民法对此的解释，有物权行为独自性说，登记、交付、价金支付时转移说，所有权阶段性转移说。物权行为独自性说，即德国的民法理论，认为当事人订立合同是债权行为，除此还必须就物权变动达成合意，登记即表明达成物权变动合意，因此发生物权变动的效果。此理论就法律规定而言，作出两个不同合意的解释算是自圆其说，但实际上许多人并不认为有物权合意的存在，也就是没有认为订立了两个不同性质的合同，所谓物权合意，纯为法学家之解释。登记、交付、价金支付完成说，着眼于登记的效力和买卖合同对价的本质，但忽视了实践中出卖人急于出售与买受人分期付款的特别需求，虽与一般情况相符，但过于严格。所有权阶段性转移说，将买卖分为合同当事人之间和合同当事人与第三人之间两个阶段，合同当事人之间是请求登记、交付的关系，合同当事人与第三人的关系因登记而发生。日本学者加藤雅信最近又进一步提出相对所有权与绝对所有权分别转移的学说[19]。此说解释法、日立法，我完全赞同，也对分析中国《物权法》有启示性，但中国采瑞士立法例，比日本立法更为迷惑，以往的解释都是法、德立法的解释，对瑞士法，我们只见到法律，未见其他文献，需作新的探讨。我国《物权法》规定，未经登记，不影响合同效力（法律特别规定或者当事人特别约定除外），其合同效力，主要表现为登记请求权和交付请求权，登记的效力是发生物权变动，在不动产买卖，发生所有权转移，而交付，则发生转移占有的事实，由此转移风险负担，其占有，若在登记前，仅为占有而非占有权，在登记后，则享有占有权。
