四、维修义务与履行抗辩权
确定租赁物因承租人的原因而毁损时出租人仍负维修义务的规则，可能产生有过错的承租人援用同时履行抗辩权或先履行抗辩权等拒付租金或维修费用的后果，有必要设计应对方案。我们将维修义务和支付维修费用、租金之间的关系区分情况，予以讨论。
第一，承租人支付租金的义务在先，出租人履行维修义务后，不存在有过错的承租人援用同时履行抗辩权或先履行抗辩权的余地，但有援用不安抗辩权的可能，尽管几率很低。若果真能成立不安抗辩权，则无可非议。因为维修义务和支付租金属于对价关系的情形，限于租赁物使用收益减少额的给付与相应租金之间，所以在许多情况下不会成立不安抗辩权，承租人必须先行付清租金，否则要承担违约责任；只有当维修义务的不履行会导致承租人的租赁目的落空时，才承认承租人享有不安抗辩权，以求平衡双方当事人利益的结果。于此场合，不得因为承租人对租赁物的毁损有可归责之处，就剥夺其保护合法权益的手段和机会，而应采取“功”“过”分开的态度和处理方法。
第二，出租人履行维修义务在先，承租人支付租金在后场合的分析。首先说明，出租人的修缮租赁物的义务与承租人支付租金的义务，似乎不处于对价关系之中，但是，就租赁物使用收益的减少额而言，这种减少的给付与相应租金之间构成对价关系，可有履行抗辩权制度适用的空间。在有确凿的证据证明承租人将无力支付租金时，可承认出租人享有不安抗辩权，他(它)可暂时拒绝履行维修义务。此其一。在不成立不安抗辩权的前提下，出租人应当履行维修义务；若不履行，承租人可追究其违约责任，不仅如此，在不履行维修义务会导致承租目的落空或给承租人造成重大损失时，承租人还应有权援用先履行抗辩权。如此设计，符合租赁合同的本质特征，不得因为承租人对租赁物的毁损有可归责之处，就排除出租人的维修义务。对于出租人合法权益的保护，可求助于损害赔偿制度。当然，最为积极的防患于未然的措施，是出租人坚持在租赁合同中约定：租赁物因承租人的原因而毁损时，承租人须先行支付租金，出租人才有义务履行维修义务。此其二。从租赁关系的整体审视这些结论，应认为是在完善租赁物因承租人的原因而毁损时出租人仍负维修义务的规则，而非否定该规则的理由。
第三，承租人预付维修费用在先，出租人履行维修义务在后，承租人不预付维修费用，出租人可援用先履行抗辩权，暂时拒绝履行维修义务。这在承租人对租赁物的毁损有可归责之处的场合，是较为适当的规则。但其实际运用，恐怕需要在租赁合同中约定两项债务的履行顺序。
