利害关系业主是因“住改商”房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的相邻业主。房屋价值受到不利影响是指由于住改商行为使得其他业主的房屋价值减损，比如有业主利用住房开设餐馆，排放的油烟熏黑了临近业主的住房，排放的污水渗透进入其他业主的住房，对建筑物本身造成了损害；还有是由于商业经营活动使得相邻业主的房屋不适宜居住，使得房屋的市场交易价值大打折扣，这些都属于房屋价值受到不利影响的情况。生活质量受到不利影响是指由于商业经营活动使得其他业主的日常生活受到不利干扰，比如噪声干扰、粉尘干扰等不可量物干扰，使得其他业主的休息、健康受到影响；还有对于周围环境的破坏，以及一些低俗的商业活动的经营，对于其他业主的精神以及内心安宁造成困扰。这种不利影响包括已经造成的，还包括尚未造成但是将来可能会出现的。
但是由于实际案件往往比较复杂，不同的商业经营行为其产生的超出容忍限度的妨害的影响空间范围大小也有所不同，因此区分所有建筑物专有部分的商业利用的利害关系业主范围很难具体予以判断，司法解释按照社会通常情况认定本栋建筑物内的其他业主为物权法第77条所称“有利害关系的业主”，也就是说，认定本栋建筑物内的其他业主基于相邻利益而因为住房改变为商业用房而受到的妨害超出了容忍限度，造成了侵害，房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。而本栋建筑物以外的业主，由于空间距离比较远，法律推定“住改商”对其造成的妨害在其容忍限度之内，如果他们要主张“住改商”对其的妨害超出了容忍限度，存在利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
(三)利害关系业主的适当扩张理解
虽然业主这一概念已经将物业使用人排除在外，但是如果对于区分所有建筑物进行实际使用的是非业主的物业使用人，那么因为“住改商”受到影响的是物业使用人而非业主。依据相邻关系理论，相邻关系调整相邻不动产使用过程中发生的法律关系，该关系产生于不动产空间和地理位置上的邻接，与到底是谁在使用不动产无关，相邻权利人不限于不动产的所有人，使用人也包括在内。而且物业使用人承担了与物业使用相对应的义务，根据权利义务相对应原则，他们的权利也应当得到维护，因此物业使用人也是利害关系人，对于“住改商”享有同意权，应当征得他们的同意。
三、利害关系业主的同意规则
(一)应当采用全体利害关系业主同意的规则
对于利害关系业主的同意规则，司法实践中有采用利害关系业主多数决的原则，认为“住改商”只需要征得多数利害关系业主同意即可。本文认为这种观点是不正确的。物权法关于业主多数决的原则仅仅针对业主大会的决议，采用了专有部分面积比例和业主人数比例相结合的原则。应当注意的是，业主大会决议的事项是关于共有和共同管理的重大事项，属于区分所有建筑物的团体关系。而住改商不是业主大会共同决议的团体关系，属于相邻关系，而且由于相邻关系涉及相邻不动产利用的利益冲突，是不动产价值实现的前提条件，一般认为应当由法律予以规定，属于法定关系。因此关于利害关系业主的同意规则应当按照物权法的规定进行判断，而不能随意变更。关于“住改商”，物权法采用了专门的一条进行规定，显示了其与业主大会表决事项的不同，而且采用了不同于业主大会决议方法的“应当经利害关系业主同意”的表述。从文意解释来看，“经利害关系业主同意”根本不同于“经多数利害关系业主同意”，也不同于物权法第76条的“经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”和“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”而且“住改商”是会影响到利害关系业主购买区分所有建筑物根本目的的重大事项，从价值衡量的角度来看，也不应当否定少数利害关系业主的否定权，否则会产生多数人暴政。因此，对于“住改商”的同意规则，应当采用全体利害关系业主均同意的原则，“住改商”必须征得全体利害关系业主的同意。第10条第2款专门对此进行了特别规定：“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。”
