建筑物区分所有权是一复合的所有权，包括专有权、共有权和管理权，而建筑物区分所有权表现出的法律关系则更加复杂，一般认为，体现为三种具体的法律关系，这就是相邻关系、共有关系和团体关系[2]。相邻关系，是指各区分所有权人因其专有部分相互间形成权利的延伸和限制的关系。一个业主对特定的专有部分与相邻的其他业主的专有部分，必存在相互间的相邻关系。而且建筑物区分所有是一个立体相邻关系，其上下左右前后都可能构成相邻，较一般的相邻关系远为复杂。共有关系，是指区分所有权人对于建筑物大门、楼梯、走廊和屋顶等部分共有之权利义务关系。建筑物区分所有之共有关系因其使用上与性质上的不可分割，与一般共有有所不同，且应永远保持该共有状态。团体关系，是指全体业主作为一个整体，形成一个团体，这就是业主大会，业主大会的各个成员就是业主，就是共同管理权的基础[3]。
考查“住改商”问题的性质也就是要看一下它是属于建筑物区分所有权中的相邻关系，共有关系，还是团体关系，笔者认为，“住改商”属于相邻关系，理由如下：
第一，“住改商”不属于共有关系。共有关系所针对的是建筑物区分所有的共有部分，而“住改商”的问题涉及的是业主对于自己专有部分的使用，与共有部分无关，因而很明显地不属于共有关系。
第二，“住改商”也不属于团体关系。在团体关系中，全体业主通过组成业主大会行使表决权对于共同事项进行管理，并有义务遵守业主大会的决定。判断“住改商”是否属于团体关系也就是判断它是否属于业主大会的管理范畴，我国《物权法》第76条对于需要由业主共同决定的事项进行了明确规定，其第1款规定：“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”因此问题的关键在于“住改商”是否属于“有关共有和共同管理权力的其他重大事项”，应当认为这里的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”是指改变共有部分性质或者用途的使用、修缮改良以及处分行为，最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条对此进行了明确：“改变共有部分用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会或者管理规约确定应由业主共同决定的事项，应当认定为《物权法》第76条第1款第7项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。因此，“住改商”不属于业主大会管理的事项范围，不属于建筑物区分所有的团体关系。另外，《物权法》第77条的规定也间接证明“住改商”不属于业主大会的管理事项，该条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”这样就确立了“住改商”不同于业主大会共同管理的事项的决定方法，“住改商”除了要遵守法律、法规以及管理规约外，还要经有利害关系的业主同意，而并非由业主大会来决定。因此，本文认为“住改商”不属于建筑物区分所有权的团体关系。
