“住改商”应当经全体利害关系业主同意
刘召成
【摘要】将区分所有建筑物的住宅改变为经营性用房(“住改商”)，除应遵守法律、法规以及管理规约外，另外一个非常重要的条件就是利害关系业主同意。由于“住改商”属于区分所有建筑物的相邻关系范畴，利害关系业主应当按照相邻关系进行判断，超出容忍限度受到损害的业主是利害关系业主，本栋建筑物内的业主属于利害关系业主，其他业主主张利害关系的则需要举证证明。“住改商”应当经全体利害关系业主同意，并且同意的方式应采用明示的方法。未经利害关系业主同意的“住改商”，利害关系业主可以行使物权请求权和侵权请求权。
【关键词】区分所有建筑物；住改商；相邻关系；利害关系业主；救济
【全文】
区分所有建筑物“住改商”就是将区分所有建筑物中的某专有部分由住宅改变为经营性用房，是建筑物区分所有权中的重要问题。区分所有权人对其专有部分应当依照法定或者预先设定的特定用途进行使用，是得到一致肯认的通行观点，专有部分的用途由规划法事先确定，不得随意更改，将专有部分的用途从住宅改变为经营性用房会影响其他业主的居住环境和品质，因此日本、瑞士、俄罗斯和我国台湾地区或者间接或者直接禁止“住改商”[1]。我国《物权法》对此进行了原则上的禁止，第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”物权法的这一规定表明，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：第一，遵守法律、法规以及管理规约；第二，应当经有利害关系的业主同意。因而，对于“经有利害关系的业主同意”的理解成为“住改商”问题的关键，其中涉及以下几个问题：一是，利害关系业主应当如何判断。二是，应当经全体利害关系业主同意还是大多数利害关系业主同意。三是，如果未经利害关系业主同意，法律后果如何。近期公布并生效的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对这些问题进行了规定，对于司法实践具有重要的指导意义，但是从理论的角度对于“住改商”中的利害关系业主同意进行深入分析，仍然必要，本文结合司法解释的规定展开具体分析。
一、“住改商”的性质
“住改商”的性质对于利害关系业主相关问题的理解具有重要意义，尤其是对于应当经全体利害关系业主同意还是大多数利害关系业主同意的判断会产生直接影响，因此首先对于“住改商”的性质进行分析。
