论房屋转租
朱巍
【摘要】转租是以转租人与出租人的原租赁合同为基础，加之转租人与次承租人达成的合意以及原出租人对转租的承认结合在一起，形成的一种特殊的租赁关系。在转租法律关系中，存在着出租人与承租人之间的原合同关系、转租人与次承租人之间的转租关系、出租人与转租人的三种相互联系的法律关系。在这三个法律关系之中存在着出租人、转租人以及次承租人的利益平衡问题，如何衡平这几种利益关系，是稳定和繁荣房屋租赁市场成为法学界和司法实践部门共同关注的问题。
【关键词】转租；次承租人；代位权；追偿权
【全文】
在2009年7月1日实施的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(后简称《解释》)之前，《合同法》第224条是对转租法律问题的唯一规定，本规定对转租问题进行了性质上的解释和原则的指导，具有很好的司法意义，但是因其规定过于笼统，缺乏司法实践中的可操作性，很难应对转租在现实中存在的复杂问题，因此在《物权法》出台后不久，最高法院对于转租问题结合《民法通则》、《合同法》和《物权法》进一步做出了明确的司法解释。在本解释中，转租问题规定在第15条至第18条，这就比较详细地将转租中具体法律问题进行了梳理，比较完美地解决了转租中存在的一系列法律问题，是一部不可多得的好司法解释。本文将以《解释》对转租问题规定为视角，结合相关法律规定，对转租问题进行详细的阐明。
一、从《合同法》第224条看转租的性质
《合同法》第224条对转租合同做出了明确的规定，即承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。从中我们可以看出，所谓转租，是指承租人将租赁物之全部或一部分复出租于第三人(次承租人)，供其使用、收益，第三人则支付租金，而承租人本身并不脱离原租赁关系之行为[1]。转租标的可以分为动产和不动产，本文仅以不动产中的房屋转租作为研究视角。
