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对《上海市居住房屋租赁管理办法》(征求意见稿)的几条评论

对《上海市居住房屋租赁管理办法》(征求意见稿)的几条评论


蒋天伟


【全文】
  
  上海市居住房屋租赁管理办法(征求意见稿)问题不少,我挑了几个记录一下初步感觉。问题条文不限于下面几条。

  
  部分问题条文:

  
  第七条(出租房屋的条件)第七项“共有的房屋,未经全体共有人书面同意的,居住房屋不得出租”

  
  《物权法》第96条关于“共有物管理”规定如下“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。”

  
  该条所称的“管理”指共有人对共有物的保存、使用方法和简易修缮。共有人将共有房屋出租属于共有人对共有物的使用,因此第96条适用于共有人出租共有房屋的情形。《物权法》没有要求出租房屋必须是共有人一致决。规章为权利人设立了无法律依据的义务。但是《物权法》颁布实施前生效的《上海市房屋租赁管理条例》(1999年12月27日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过)第八条规定:共有的房屋,未经全体共有人书面同意的,房屋不得出租。本文认为,规章应该与全国人大通过的法律保持一致。

  
  第十四条(租金)

  
  第二款“居住房屋租赁期限为一年或者一年以下的,租赁当事人应当在租赁合同中一次性确定租金;租赁期限为一年以上的,每年只能调整一次,但租赁合同中对租金调整另有约定的,从其约定。”

  
  第三款“居住房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平。”

  
  居住房屋租赁的租金,属于平等民事主体之间的意思自治范围,应由合同缔约方自行确定。规章对租赁期间出租人单方面随意提高租金作出限制,于法无据。出租人单方面提高租金属于违反合同约定行为,不产生出租人所意欲的法律效力,承租人可依据租赁合同进行抗辩,按原约定租金额给付并继续在租赁期间居住,现有法律制度下已为承租人提供私法上的救济措施。


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