我国房地产环境法律问题初探
中美相关法律制度的比较与思考
韩增辉
【摘要】房地产业的发展过程中，频繁地与环境问题发生碰撞，产生各种纠葛与冲突，由此产生的立法活动对房地产的各个领域都产生了深远的影响。下文中，笔者将以中美两国房地产实践中的环境法律问题为基点，在对两国相关法律制度的详尽与粗疏、成熟与稚嫩、优越与漏洞的努力辨析中，历经探索与思考的砥砺，希望能为我国相对薄弱的房地产环境法律制度的构建提供些许愚见或真知。
【关键词】房地产环境法律问题；中美；相关法律制度；
【全文】
近年来，我国房地产业迅猛发展，随着世界环保浪潮的不断高涨，民众环保维权意识逐步增强，于是正如美国学者约瑟夫·E·高特尔斯所言：“努力在动态的房地产开发业与宝贵的生态系统的精确要求之间寻求平衡，实际上是具有挑战性的。”诚然，房地产业的发展过程中，频繁地与环境碰撞，产生各种纠葛与冲突，由此产生的立法活动对房地产的各个领域都产生了深远的影响。这是因为涉及房地产市场的每一方都要受到相关立法的影响。换言之，在房地产活动中的每一环节都应对环境问题给予充分认识。这一问题具有广泛性，发生在全球的不同角落。下文中，笔者将以中美两国房地产实践中的环境法律问题为基点，在对两国相关法律制度的详尽与粗疏、成熟与稚嫩、优越与漏洞的努力辨析中，历经探索与思考的砥砺，希望能为我国相对薄弱的房地产环境法律制度的构建提供些许愚见或真知。
在我们透视美国房地产环境法律体系之前，笔者欲首先阐述一个个中的基本问题来作为我们下面探究与讨论的“引路石”。与房地产过程相关的环境问题很多，大体可以概括为室内环境保护与室外生态环境保护两种，这是因为，室内环境质量与在室内工作生活的权利主体的生命健康权密切相关，而房地产构建的同时多多少少会对承载该房地产的土地或周边环境，甚至是生态平衡产生影响。并且这两种影响很可能是立体的动态的，这是因为不良的环境影响可能不仅仅是现在的涉案主体，也许是未来的权利主体，这也就是我们所说的环境权利的代际性。因此房地产环境法律也必将关注诸如此类已知或者未知的房地产环境法律问题，将其纳入它调整对象的视野之内。同时，因为房地产实践中的环境问题是动态而复杂的，因此房地产环境法律体系也必将是一个动态的立法体系。在此观念的指引下我们首先来鉴赏一下美国房地产环境法律的概貌。
一、美国房地产环境问题以及相关立法概况
美国房地产业飞速演进，环境问题也纷沓而至，因而国会加快了相关立法的步伐。美国房地产环境法律深入到了房地产的各个层面，涉及房地产市场的每一方都要受到相关立法的影响：出售者、购买者、律师、房地产经纪人和代理商、资产评估公司、抵押贷款公司、建筑师、工程师、邻居、朋友等等，每一个涉足房地产的主体都必须重视环境问题，否则就会产生可以料想但同时又不可思议的严重后果，即使这种环境的不良影响可能并不是由你所造成的，或者你也是受害者，也就是说你可能完全是一个无辜者，但同样要承担由于环境问题引起的巨额债务和财产危机，它会使你倾家荡产。这在美国的司法实践中有许多真实场景和判例。说可以料想是因为美国法律有明确规定，违反有关环境法律的严重后果，说不可思议是因为对于长期处于“牧童经济” 条件下的我们以及我们的成长阅历，很难理解为何会有如此严厉的法律制裁。因此各项立法诞生的同时也对房地产实践产生了深远的影响。
