论不动产善意取得制度
以绝对物权行为理论为视角
魏燕珍
【摘要】善意取得制度在不动产领域是否适用，学界一直争论不休，然而立法者对此却做出了肯定的选择。善意取得制度的出发点在于保障第三人利益，保护交易秩序，这一出发点是好的，但是仍然无法掩盖其理论的不足和价值的偏差。笔者以绝对物权行为理论为视角，对不动产善意取得制度理论做了一点修正，以填补不动产善意取得制度的理论和价值缺陷,最大限度的平衡交易各方的利益。
【关键词】物权变动；物权行为；绝对物权行为；不动产善意取得
【全文】
引言
绝对物权行为理论的研究在学界仍属少数，但是并不能因此而抹煞它的理论价值和应用价值。绝对物权行为理论是在对萨维尼物权行为理论反思的基础上建立起来的，并不是一时冲动臆造出来的产物。通过绝对物权行为理论对不动产善意取得制度的修正，使得不动产善意取得制度有了坚实的理论基础以及更加积极的意义——使得在制度设计上给予不特定人以意思表示的空间，从而使真正权利人的利益可以通过阻止物权变动的方式获得预先保护，而不仅仅是在丧失物权以后获得并不充分的救济——兼顾了交易的自由、公平和安全三大价值取向，实现了一个交易制度的全面保护，而不是仅仅停留在不能“两全其美”而“两头害择其轻”的偏向性价值选择。
一、善意取得制度的产生与作用
通说认为，善意取得制度是日尔曼法“以手护手”原则的延伸，并吸纳了罗马法取得时效制度中的善意要件，为适应社会发展的需要而从传统中衍生出来的全新制度。传统民法将善意取得的标的物限定为动产，一般表述为：“任意与他人以占有者，除得向相对人请求返还外，对于第三人不得追回，唯得向相对人请求损害赔偿”。[1]
商品交换关系是包含着所有权的变动过程。买卖行为应当以出卖人享有合法所有权或处分权为前提，如果出卖人非法处分他人之物，那么基于物权的追及效力，所有权人有权径直追回标的物，而不论标的物辗转到何人之手，然而，所有权人的权利主张并不总是能够得到立法者和司法官的支持，善意取得制度就是物权追及效力的主要障碍。善意取得制度之所以被许多国家和地区的法律确定为保护善意第三人的制度，主要原因在于：符合善良人们对法律的情感寄托；减少交易的谨慎成本以及保障市场交易安全和便捷。[2]
二、不动产善意取得制度的不同观点
先看下面这个简单的案子：甲有一处房产，但是被登记机关错误登记为乙所有，乙图谋私利欲将该处房产转让，于是和丙达成了房屋买卖协议，并办理了登记转让手续，乙在获得房款后潜逃。问：丙是否可以依善意取得该不动产的所有权？
要解决这个问题，我们先来弄清楚不动产善意取得为何物：第三人出于善意信赖不动产登记簿的登记，而与登记名义人发生交易，并且该转让的不动产已经登记于该第三人名下，此时，即使登记名名义人与真正权利人不符，善意第三人也即时取得不动产所有权，而不受真正权利人追夺，真正权利人只能请求登记记载的权利人或有过错的登记机关赔偿损失。
