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商品房交付纠纷的法律分析

  

  3、道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件;


  

  4、建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人;


  

  5、交付的时间迟延,达到买受人单方解除合同的条件;


  

  6、竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同的标准。


  

  以上情形,前三种是出卖人不能证明达到交付条件,后三种是出卖人根本性违约,而且这些事实都是不需要收房就可以证明的,这才是对抗出卖人交付的正当理由。


  

  七、买受人因客观障碍不能接收房屋,不影响风险转移


  

  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定,“买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这里明确了买受人拒不受领时,风险仍转移给买方,但又以“无正当理由”为前提。何为“正当理由”?实务中,买受人自认为是正当理由的,一般有质量缺陷、配套设施不到位、装修材料货不对版、虚假广告宣传、物业费标准偏高、面积差异、噪音、环境不利因素等。个人认为,这些理由都不能成为拒绝接收的正当理由。因为,这些因素即使是真实的客观存在,也不影响合同目的的实现,可以通过其他方法解决和获得救济;即使可能影响合同目的实现,也可以在交付后通过诉讼或者仲裁来解除合同。


  

  如果是买受人非主观方面的原因,比如,买受人因出差、出国、伤病等,不能如期接收房屋,能否视为正当理由,从而阻却风险转移,值得探讨。个人认为,出差、出国、伤病是行动障碍的正当理由,但不是不行使权利的正当理由,更不是加重对方责任的正当理由。民事法律行为允许代理,房屋交付亦非突然事件,买受人可以预作安排,即使行动遇到客观障碍,也不影响法律行为的完成。退一步讲,买受人可以甘愿迟延受领,但相应的责任不能推卸,不能因自己的原因,导致对方风险与负担的增加。否则,买受人有可能为了规避风险或者费用负担,制造各种行动障碍的理由来对抗交付,这时对出卖人就很不公平。合同法143条规定,“因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的,买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。”这里并没有规定“有正当理由的除外”,其法理就在于买方可以有各种理由不接收,但没有理由让卖方为他承担风险。最极端的情况,在约定交付的日子,买受人因车祸未能来接收,三个月后方来收房,这三个月的物业费、采暖费谁来承担?由于卖方无任何过错,没有理由替买方负此损失。此期间内如果发生强烈地震将房屋摧毁,损失也应当由买方承担。



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