三、何为竣工验收合格的标志
竣工验收合格是交付条件中最重要的一项。而什么是竣工验收合格的标志，在实务中存在一个重大的误区。一些机关和个人都认为，竣工验收合格要以行政机关签章的《竣工验收备案表》为标志，没有取得备案表的，不能证明竣工验收合格。这种观点把备案看作政府的认可，而政府的认可又是竣工验收合格的必备条件，这是明显违法的。我国的建设工程竣工验收，1999年之前是行政许可，“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”（《城市房地产开发经营管理条例》第17条第2款） 2000年1月30日实施的《建设工程质量管理条例》改变了这一制度，将竣工验收改成了由建设单位组织、相关各方参与的活动，即俗称的“四方验收”：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”（《建设工程质量管理条例》第16条）从此，竣工验收不再需要行政机关批准或者认可。
那么，备案又是怎么回事呢？《建设工程质量管理条例》第49条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”这是备案制度的法律依据。这个条文明确表达了以下含义：第一，备案是告知性的，无需行政机关批准、回复；第二，“自建设工程竣工验收合格之日起15日内”备案，说明备案是在竣工验收合格后进行，备案与否，不影响竣工验收合格的效力；第三，行政主管部门只有接受的义务，没有拒绝的权力。行政管理权力必须由法律授予，行政机关不得自行创设，这是行政法的基本原则。法律既然没有规定行政机关可以“不予备案”，行政机关就不得这样做。建设部规章《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条规定，“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”，其法律上的意义只是签收而已。如果报送备案的文件不符合法定要求，行政机关可以要求补正，在补正前也可以不“在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”，但这不能否定建设工程已经竣工验收合格的效力，即使建设单位最终也没有做到“文件齐全”，行政机关也只有给予行政处罚的权力，而不能以此认定竣工验收无效[5]。把签收当作审批，把备案变成许可，这是非常荒谬的。
