商品房交付纠纷的法律分析
颜雪明
【摘要】交付对于双方来说,都享有权利也承担义务;交付争议产生的重要原因,在于混淆了交付条件与交付标准,前者是法定的,决定了房屋能否交付使用,后者是约定的,只涉及违约责任的承担,不影响交付;竣工验收合格是交付条件的核心,但以竣工验收备案表为验收合格的标志是不正确的,等于变相设立行政许可;以书面通知作为交付的要件不合理,建设单位可以通过约定规避该风险;交付时买受人有权查验房屋,但质量争议不应当影响交付的完成;除非房屋本身具有导致合同目的不能实现的重大缺陷外,即使买受人有客观原因,也不是对抗交付的正当理由。
【全文】
交付是商品房买卖中一个非常重要的环节,对买卖双方都意义重大,也最容易产生纠纷。在实务中,人们通常把交付看作是建设单位的义务,重视建设单位不能正常交付的违约责任;而对买受人的受领义务,并未予以充分的关注。买受人以质量及各种争议为理由,拒绝或者拖延受领的,往往被作为正当的维权,这是不正确的。交付纠纷损害交易双方的利益,更影响经济秩序和交易安全。
一、交付双方的权利与义务
从债务履行角度来讲,交付是出卖人的义务。但出卖人在交付中是否就没有任何权利了呢?显然不是。交付是标的物的风险与负担转移的节点,交付之前,房屋损毁、灭失的风险由卖方承担,日常管理的费用(如物业费与采暖费)由卖方负责,而交付后,风险与负担都随着房屋的权利一起,转移给了买方。所以,及时交付能够及时转移风险,这就是出卖人的利益所在。
对买方来说,交付前只享有合同上的权利,只是房屋买卖合同的债权人,并不具有业主的权利;而在交付后,尽管还没有办理登记,但已经成为法律认可的业主,成为房屋的所有权人[1],这是他的根本利益所在。在享受业主权利的同时,它也必须把业主的义务承担起来。因此,买受人的及时受领是一项义务。只看到出卖人的义务而忽视其权利,只看到买受人的权利而看不到其义务,都是片面的。
二、交付条件与交付标准
交付条件与交付标准的混淆,是产生交付争议的重要原因。
(一)交付条件
交付条件应当是法律法规规定的房屋交付使用必须具备的条件,欠缺其中任何一个条件,房屋不得交付使用。
现行法规对商品房交付条件的规定,主要有三项要求:
1、竣工验收合格。《城市房地产管理法》第27条规定,“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定,“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”