（二）“群租”的特征

　　1.“群租”的承租主体是两人以上。“群租”最显着特征是承租主体是一个“群”，且在对“群”进行定性时应当参考房屋的面积、承租人的数量，承租人的社会关系等因素是否超出正常范围，是否给他人生活带来严重影响。而承租的主体是否分属于不同家庭，不需要严格要求。[2]人均居住面积，与社会发展、经济条件、房屋自身结构等相关因素密切相关，也不需做硬性规定。

　　2.“群租”的内容是两个以上租赁合同关系。出租人与承租人建立两个以上房屋租赁合同。出租人与各个承租人之间分别建立租赁合同关系，在同一住宅内分别以住宅的某一部分为标的物订立租赁合同。现实中又可分为两种情形，一种是自主房屋群租，即出租人就是房屋所有权人的出租。一种是它主房屋群租，即出租人非房屋所有权人的出租。房屋所有权人与承租人（第一承租人）签订房屋租赁合同后，第一承租人又分别与不同的承租人签订租赁合同，在上海、杭州该出租人被称为“二房东”，在广东则被称为“包租公”或“包租婆”。现实中有所谓合租的称谓，指的是两人以上共同与出租人签订同一租赁合同，或者由其中一人作为代表与出租人签订租赁合同，形式上只有一个租赁合同，但实际上其他每个人都是独立的承租主体，只是承租人之间的关系自行协调。可见，此类合租只是“群租”的变通形式。

　　3.“群租”的标的物是同一个住宅单位。出租的房屋应是住宅，即供家庭居住使用的建筑，按法律标准，同时参照规划设计标准、使用功能和习惯标准，出租的房屋应为一个住宅单位。

　　4.“群租”一般会给相邻业主带来许多负面影响。“群租”的承租人往往是在城市的务工人员、刚毕业经济基础较差的大学生等群体，从政府管理角度看，“群租”人员社会成份复杂，易生发诸多治安问题，产生各类安全隐患，引发大量社会问题；从相邻业主角度看，“群租”往往改变建筑结构和平面布局，特别是拆改管道、管线及配套设施、使用劣质材料装修房屋、随意分隔房间等，入住人数大幅增加，各种安全隐患增大，有可能降低小区的居住品质；从物业管理方面看，“群租”人员身份的复杂性、起居的不规律性、工作的经常变动性，给物业管理带来了极大的困难。另外，“群租”单元内居住面积狭小、卫生状况脏乱差、电力设施超负荷运转、疏散通道不畅通，极易诱发安全事故等现象都影响了常住人口的正常生活。因此，是否给相邻业主带来严重影响，是认定“群租”的重要特征之一。如果承租人严格遵守小区的业主公约，规范自己的生活行为，在尊重建筑物原有框架结构的情形下进行合理修改，合理分担物业费用，没有给相邻业主造成一定程度影响等，此类租赁应当在允许范围之内。