近年来，在上海、北京、杭州、济南等经济发达、人口稠密的大城市由于城市廉租房的极度匮乏与人民群众巨大的住房需求之间的矛盾与日俱增、城市持续高昂的房地产价格与普通群体正常收入之间差距的与日扩大、外来人口的急剧聚集等原因导致了正常的房屋租赁背后滋生了一种非正常的租赁形式——房屋“群租”，一室变多室、一间隔多间的房屋出租现象。通过“群租”房，出租者和承租者都可获数额不菲的经济利益，但是这种愈演愈烈的“群租”行为却给居民的正常生活带来治安、卫生、消防等各种安全隐患，也给物业管理甚至政府管理带来较大的困难。一些大中城市的政府部门，如北京、上海等地相继开展了大规模整治“群租”的活动，引发了社会各界的众多反响与讨论，同样理论界也展开了“群租”存废之争的议论。笔者认为，“群租”的存废之争在本质上是建筑物区分所有权在生成和发展过程中的主体权益之争。鉴于此，笔者在建筑物区分所有权视角下结合建筑物区分所有权中的专有权、共同管理权、以及相邻关系三个方面对“群租”问题进行分析，并试图找到科学合理的规制办法。

　　一、“群租”的内涵界定：一种特殊的租赁方式

　　（一）“群租”的概念

　　“群租”这一非规范法律术语的涵义有广义与狭义之分。广义的群租，包括企事业单位为雇员提供集体宿舍、学校为学员提供学生宿舍等方式形成的租赁关系，也包括向两个以上的社会人员出租房屋而形成的租赁关系。[1]因雇员集体宿舍和学生宿舍等方式形成的租赁关系不是本文讨论的内容。本文所称的“群租”是指狭义的群租，是指建筑物某一单位的所有权人或者使用权人(承租人)，将该建筑物原来的建筑结构和平面布局改变，分割改建成尽可能多的若干小房间，然后按间或床位向两个以上的承租人分别出租而形成的租赁关系。