2、土地发展权归属的比较
（1）英国模式
此种模式的土地发展权归国家所有。土地发展权肇始于英国。1948年，英国《
城乡规划法》规定：一切私有土地将来的发展权转归为国家所有，由国家独占，而私有土地的所有权不变。私有土地所有人或利用人如果要将土地变更为非农建筑之用，则在实行建筑之前，必须向政府购买土地发展权。发展权的价值按变更使用后自然增涨的价值计算。
（2）美国模式
这种模式的土地发展权归土地所有者私人所有。在美国，土地发展权是土地所有权的一部分，但可与之分离。为了保护耕地，防止城市对郊区耕地之吞噬，美国政府由于具有雄厚的经济实力，为了彰显土地发展权的实际价值，采取向土地所有者购买发展权的方法。对需要保护耕地的城乡结合部位，政府向土地所有者购买发展权。土地所有者在出售土地发展权后可以继续耕种这块土地，但是不能改变其用途，如建房、盖厂开商店等等。如果城市规划改变这块土地之用途，则有两种处理方案：一是土地所有者从政府手中购回土地发展权以便自己开发建设，或将土地所有权出售给开发商；二是政府向土地所有者征用这块土地，使之成为政府国有土地，再由政府进行建设规划。除了国家购买土地发展权，政府还建立了土地发展权市场，充分利用市场机制，由限制发展地区和可发展地区组成两大市场主体，促进土地发展权的自由贸易。
当一个人拥有财产，表示他拥有了一束权利，而非只针对拥有财产之实体而言。[23]以土地这种财产而言，我们在日常用语中常称之为一种财产，然而真正的财产，指的是土地所带来的将来可能收益并且由政府所承诺保障的权利。土地所有权应当包含对土地用途变更或者更加集中利用土地的权利，即土地发展权。笔者认为，英国将土地发展权收归国有的做法是对土地所有权的践踏。土地发展权是从土地所有权中分离出的一项重要的财产权，失去了土地发展权，土地所有权就会有缺陷，功能就难以全面发挥。从财产的绝对自由到财产附随社会义务的转变，使得国家可以基于公共利益的需要限制财产权，但这并不代表把受限制的产权界定给国家，而是产权人在行使产权时要接受国家的正当合理干预。只有产权界定清晰，产权人的利益才能得到有效的保护。如果国家为了保护耕地而限制土地用途，从而剥夺了土地所有权人的土地发展权，将土地发展权收归国家所有，那么当国家为了建设用地征收农民集体所有的土地时，农民集体就丧失了土地因转变用途所获增值收益的请求权基础。从农地开发权的角度来说，全国任何一块农地，都天然地拥有非农开发权，只是农地的用途、位置在客观上决定了它是否可能以及在何时实现其非农开发权。[24]所以，笔者较为赞同美国的做法，将土地发展权归属于土地所有权人。
3、土地发展权实现的比较
（1）英国土地发展权的实现
英国在1947年的城乡计划法中明确规定私有土地所有权，以现在的使用及现值，作为权益的界限和标的。将来开发权（变更使用权）属于国家。英国1947年的城乡计划法通过施行后，即实行土地发展权国有化。土地发展权国有化的内容，主要包含两个具体实施办法：（1）任何土地开发，必须符合计划许可；（2）准许开发之前，必须先缴土地开发税。在实行所谓土地开发许可制（planning permission）之下，衍生了土地发展权可移转的观念。因此，创立一种有关土地发展权的移转制度。英国所创制的发展权移转制度，是由公有的发展权移转为私人。土地所有权人，如果想开发其土地，必须向政府主管机关申请开发许可。政府授予开发许可之前，土地所有权人必须缴纳土地开发税。借助开发税的征收，可将因开发许可所增涨的开发价值全部征收归公。自本法实施之后，因拒绝开发而丧失预期的开发价值，则不予补偿。因为开发权是属于国家的，国家拒绝私人的开发许可申请，并没有剥夺私人的开发权。但对于原有的使用可能造成的不便，则给与合理的补偿。
（2）美国土地发展权的实现
美国的土地发展权制度包括国家购买发展权制度（PDR）和发展权移转制度（TDR）。
国家购买土地发展权是指国家为了保护农地、环境敏感地带和历史古迹，按照市场价格购买发展受限制地区土地所有者的土地发展权。国家购买土地发展权之后，发展受
限制地区的土地仍归原土地所有人所有，但是土地的用途仅限于对土地现状的利用，而不能对土地作不利于保护农地、环境敏感地带和历史古迹的深度开发，如因为保护农地而购买土地发展权之后，原农地所有人便不能再将农地转变为建设用地，而是只能就农业用途利用土地。
发展权移转制度的实施需要政府主导建立一个发展权市场。发展权市场的主体包括限制发展地区的土地所有人和可发展地区的土地所有人。其中限制发展地区又称为发展权移出区（sending area），可发展地区又称为发展权接受区（receiving area）。发展权移出区和发展权接受区都有政府根据土地利用规划指定。发展权市场建立之后，可发展地区的土地所有者若想对土地进行更进一步的开发，需要向限制发展地区的土地所有者购买足额的土地发展权。限制发展地区的土地所有者售出土地发展权之后，便须永久性的保持土地的现状，不得对土地进行更进一步的开发。通过发展权的买卖，限制发展地区的土地所有权人通过市场机制获得了利益补偿，消除了限制发展地区和可发展地区因为土地用途管制而产生的利益不平衡。发展权移转制度通过市场机制补偿限制发展地区的土地所有者，实现了低成本甚至零成本土地管理，减轻了政府的财政负担。
