建筑物区分所有人就共有部分承担以下义务：（1）依共用部分本来的用途和通常的使用方法进行使用；（2）各区分所有人对共用的门厅、屋顶、楼道、楼梯、地基等共有、共用的部分应共同合理使用，任何一方不得多占、独占、各所有人另有约定的除外；（3）未经其他所有人的同意或所有人会议决议通过，不得改变共有部分的外形或结构；（4）各所有人以及全体区分所有人使用共用部分不得违反法律强制性规定；（5）分担建筑物共用，共用部分的管理、维护、修缮费用。分担的原则是在该共用部分所涉及的使用范围内，由该范围的各区分所有人按其专有部分在该范围内所占的比例分担。例如：楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责，其结构部分，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。共有部分的主体结构中基础、柱、墙的修缮，由各所有人按份额比例分担。[24]
（选自《民法案例教程》，法律出版社2006年版，本人担任副主编并承担第二编“物权法”部分的“物权基本原理”、“所有权”、“用益物权”与“占有”四章内容的撰写任务，以后将陆续贴出“物权法”的其他部分。本书编著于2005年，彼时《物权法》尚未颁布，索引“条文”为当时“物权法草案”。其他学术文献引注亦为当时之研究成果。特此说明。）
【作者简介】
李绍章，艺名土生阿耿，上海政法学院教师。
【注释】 《马克思恩格斯选集》第2卷，人民出版社1972年版，第109页，转引自温世扬、廖焕国：《物权法通论》，人民法院出版社2005年版，第268页。
归纳起来，有三种立法例。一种是法国、日本立法例；一种是德国、瑞士立法例；还有一种是英美模式。详细介绍参见温世扬、廖焕国：《物权法通论》，人民法院出版社2005年版，第269页。
刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第326页。在笔者看来，如果从法律关系的角度来研究土地所有权的含义，那么，土地所有权还有第三层含义，即土地所有权法律关系。
对于土地的范围，一般认为有横向范围和纵向范围之分。横向范围上，土地包括耕地、建筑用地、交通用地、水利设施用地以及林地、山岭、草原、荒地、滩涂、内陆水流用地等，人力尚不能利用的沙漠以及冰峰雪山目前只能是陆地而不能是土地；纵向范围上，现代立法的趋势是界定为法律限定的上下空间，而不是无限制地界定为“上至天空、下至地心”。参见孙宪忠：《物权法》，社会科学文献出版社2005年版，第207页。
台湾民法学者温丰文先生在其学术力作《现代社会与土地所有权理论之发展》中作了深入分析，参见陈华彬：《物权法》，法律出版社2004年版，第228－231页。
刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第327页。
孙宪忠：《物权法》，社会科学文献出版社2005年版，第208页。
陈华彬：《物权法》，法律出版社2004年版，第236－237页。
笔者认为，我国社会主义公有制经济基础决定了我国只能实行这样的土地所有权制度，但正如有学者所说，在我国，土地所有权在高度分离的情况下，为实现土地资源的有效利用，需要把土地使用权从土地所有权中分离出来。参见王卫国等：《中国土地权利研究报告》，中国土地权利研究课题组，2001年7月，第26页，转引自陈华彬：《物权法》，法律出版社2004年版，第236－237页。
参见《中华人民共和国物权法》（草案）第51条、52条。另外，根据《
土地管理法》第
8条及相关法规，属于国家所有的土地，包括以下范围：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区的部分土地；（3）国家依法征用的由机关、企业、事业单位、部队、学校等单位和个人使用的土地；（4）其他依照法律没收、征收为国家所有的土地；（5）国家依法确定给农村集体经济组织和个人使用的国有土地；（6）国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地以及其他土地。
参见《中华人民共和国物权法》（草案）第62条。
实际上，目前我国土地集体所有权制度存在着诸多弊端，如所有权主体虚位、土地利用的低效率、严重的耕地流失等，参见王卫国：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社1997年版，第99－108页。
王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2004年版，第310页。另外，在该书中，王利明先生指出：“据调查，在我国南方许多农村，80％以上的土地实际上已经属于村民小组所有”。
在我国过去几十年中，自然人所拥有的房屋所有权非常有限，主要限于农村居民自建而形成的房屋所有权与城市居民继承未被收归国有的私房而形成的房屋所有权。近几年来，随着住房商品化和房地产业的发展，自然人拥有的房屋所有权的比重不断扩大。目前，在大中城市，自然人拥有房屋所有权的来源主要有三种情形：一是购买商品房形成的房屋所有权；二是继承或保留私有房屋而形成的房屋所有权；三是依房改政策购买公房形成的房屋所有权。三种情形下的自然人房屋所有权在权利内容、纠纷处理等方面的法律和政策有所不同。参见刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第330－331页。
我国物权法草案主要是按照所有主体的不同对所有权进行分类的。在梁慧星先生主持拟定的物权法草案建议稿中，参酌了多数大陆法系国家的立法传统，以所有权的标的不同为标准将所有权分为不动产所有权和动产所有权两类，然后在此基础上再做细分，其在整体上贯彻的是“合法财产一体保护的原则”。参见梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版，第212页。
杨立新、程啸、梅夏英、朱呈义：《物权法》，中国人民大学出版社2004年版，第110－111页。
刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第332页。学界认为，1804年法国民法典第664条的规定标志着建筑物区分所有制度的正式确立，参见温世扬、廖焕国：《物权法通论》，人民法院出版社2005年版，第279页。
前者如台湾地区著名民商法学家史尚宽先生，参见史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第120页；后者则被瑞士民法采纳。
刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第332页；温世扬、廖焕国：《物权法通论》，人民法院出版社2005年版，第282页。郭明瑞、唐广良、房绍坤：《民商法原理》（二），中国人民大学出版社1999年版，第83页。
梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社1997年版，第146页；高富平：《物权法原论》（下），中国法制出版社2001年版，第921页；陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第60页。从我国物权法草案第73条来看，亦是采纳该学说。
中国人民大学法学院教授王利明先生即持此观点，参见王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2004年版，第382页。在该书中，王利明先生直言“赞同最广义说”，但笔者注意到王先生曾对建筑物区分所有权包括成员权持反对意见的，参见王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第365页。
参见刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第334－336页。
物权法草案第74条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。
我国物权法草案把建筑物区分所有权的立法名称定为“业主的筑物区分所有权”，从实际条文来看，有5个条文涉及建筑物区分所有权本身，其余条款均为业主委员会、物业管理的规定，笔者认为，这样立法安排似乎与该章规定建筑物区分所有权的内涵不甚相符，且建筑物区分所有权的具体权利义务也没有明确规定。
