一、土地所有权

　　（一）土地所有权概述

　　1．土地所有权的概念

　　土地“是一切生产和一切存在的源泉”。[1]土地所有权作为重要的不动产所有权，在各个国家或地区的立法规定都体现着物权法的固有法色彩。[2]土地所有权有两个方面的含义，第一层含义是指主体对土地这一不动产所享有的一种抽象的、支配的财产权，一般包括占有、使用、收益、处分四项权能；第二层含义对土地所有权进行规定的法律制度，即土地所有权制度，包括土地所有权的归属、取得方式、表现形式、内容以及与土地上其他权利的关系等制度。[3]

　　2．土地所有权的特性

　　学者来阐述我国土地所有权时，通常认为，土地所有权的主体是国家和集体；客体是土地，[4]属于不动产所有权；权利内容具有受限制性等。笔者认为，这些自然属于土地所有权具有的一些特征，但要从整体意义上来分析土地所有权特性的话，恐怕还要从土地本身的特殊性入手。在经济意义上，土地是财富之源泉；在政治意义上，土地还是国家主权之要素，土地如此重要的地位决定了作为土地所有权与其他所有权相比，具有以下几个重要特性：

　　（1）公益性和私益性。一般的动产所有权私益性十分明显，但土地所有权却在具有私益性的同时具有浓厚的公益性。一方面，土地所有权具有“生存利益”与“财产利益”，凡是以土地作为确保生活或生存的，是土地所有权的生存利益，无论是农村居民使用的宅基地、农民为维持生计而耕作的集体所有土地，还是城市中政府提供给城市居民供作住宅用的土地，都具有生存利益的性质；土地所有人把土地作为资产加以保有或者利用，此种利益便是财产利益。另一方面，土地所有权行使时不得违反公共利益，而且还积极增进公共利益。这就是土地所有权的私益性和公益性理论，也是土地所有权的特性之一。[5]

　　（2）限制性和派生性。土地所有权受到的限制较多，由于土地是关系到人类社会命运的自然资源，同时也是无法移动的财产，因此，与动产所有权相比较，土地所有权的行使受到较多的限制，这种限制不仅包括私法上的限制，还包括许多公法上的限制，如土地规划、耕地保护、土地征用土地用途等方面都以公法规范加以强制性规定从而构成对土地所有权的限制。[6]与此同时，尽管土地所有权在权利的行使上具有限制性，但它可以派生出他物权，大部分用益物权即是由土地所有权派生而来。笔者认为，这种派生性反过来又增强了其限制性，因为派生出来的用益物权在本质上则是对土地所有权的一种限制，在越来越重视土地利用的形势下，用益物权人的法律地位逐步提到，从而与土地所有权人相抗衡，最终实现土地利用的最大化价值。