土地租赁是一种常见的民事关系，那么为什么在租赁关系之外会产生永佃权呢？永佃权关系和租赁关系同样是土地所有权人将土地交付他人耕种，永佃权的承租人对土地不仅享有耕种收益的权利，而且还可以将该权利出让、赠与、继承，租赁关系中的承租人却仅仅享有对土地耕种收益的权利，是什么原因造成了这两种权利的差异呢？再者，永佃权的期限很长，甚至具有永久的性质，而租赁关系期限较短，期限的长短又意味着什么呢？

　　在租赁关系中，出租人将土地出租给他人使用，其目的是为了收取更高的租金，而且出租人之所以能将土地出租出去收取到高额的租金是因为土地所有权人即出租人面对的社会环境能够帮助其实现其收取更高额租金的目的。当土地所有权人面对着众多需要租用土地的人时，所有权人就有了选择的权利和机会，可以将租赁利益最大化，可以主动地确定最高的租金数额，将租赁的期限缩短，把选择的主动权留给自己，在出让的权利中只付给承租人对土地有期限的耕种收益权利，把其他权能仍把握在自己的掌控当中。永佃权起因于土地所有权的更换，这种土地大多是由战争掠夺和没收来的土地，新的所有权人必须面对原住居民，国家必须在所有权人与原住居民之间实现利益关系的平衡，而且所有权人面对的承租人是特定的无法选择的。租赁关系那种在流动中实现利益最大化的环境和目的，在永佃权关系中是不存在的。永佃关系的目的不是为了追求利益的最大化，而是追求利益关系在平衡状态下收益的稳定性。正是这种稳定，才带来了社会关系的稳定，因而为国家法律所认可和支持。国家对这两种生产方式采用了同时承认的态度，将关系到社会关系稳定、涉及到国家政治利益、涉及到国家长治久安的、在特定关系人之间形成的土地永佃关系确定为不同于为促进社会经济利益最大化的、存在着市场选择性质的土地租赁关系。

　　5、对地役权的分析

　　尽管罗马时期存在为邻人的利益而采用约定或要式口约的方式设定地役权，但从《法学总论》第二卷第三篇关于地役权规定的主要内容来看，罗马时代的地役权实质上就是现代民法中的相邻关系。相邻关系是所有权的相关内容，是对相邻财产所有权的约束。这种关系即是因不动产的存在，为了不动产利用的正常化，而对相邻人的财产享有了一种利用的权利，这种权利也是主体固有且应当享有的一种权利。

　　6、万民法调整的物与市民法调整的物的区别

　　从以上对用益权、永佃权、地役权的分析，可以看出，罗马时代的用益权（包括使用权、居住权）、永佃权和地役权具有以下特性：一是无偿性，对这种权利的享有是无偿的，如用益权、地役权。永佃权虽然带有有偿性，但永佃权下的利益关系不具有市场条件下的土地关系的完全有偿性质；二是权利内容的绝对性，如永佃权可以买卖、继承、赠与；三是权利主体的特定性，如用益权、永佃权和地役权关系中的主体与所有权人关系具有特定的相互关系；四是权利来源的固有性，即权利并非完全来自于所有权人的个人意志，而是因为权利主体自身的存在，所有权人从所有权中分离出部分权能给予了权利主体；五是此类权利均是为法律所认可的权利，被法律赋予了一种可以提起对物之诉的诉权，具有法定性。总之，万民法所调整的物的取得方法是非市场性的，而由市民法所调整的物（债权）的取得方法是市场性的，加上由市民法所调整的赠与、继承等关系，可以将由市民法所调整的物归纳为或是来自于他人、或是受制于市场原则的物。

　　用益权、使用权、居住权和地役权的上述特性与所有权相类似，于是《法学总论》将有形体物的内容和地役权、用益权、使用权、居住权的内容编纂在一起，构成了第二卷前五篇的内容，成为了由万民法调整的取得的物的方法。无偿性、绝对性、特定性、固有性、非市场性是依据万民法取得的物的本质所在，而非绝对性的、非固有性的而受制于他人的和遵循自由意愿和等价有偿市场原则所取得的物是市民法取得的物的本质所在。

　　7、结构与内容的关系

　　《法学总论》共分四卷，说明了其结构分为四个部分，但每卷没有卷名，为我们理解其相互逻辑关系增加了困难。从此点可以看出，罗马人在立法技术上的欠缺。《法学总论》第一卷中的内容是有关民事主体制度的规范，所有的民事主体规范的内容均放置在了该卷当中，该卷的内容是独立、完整和清晰的。从第二卷到第四卷，卷与卷的内容是交叉的，一卷当中既可能有有形体物的内容，也可能有无形体物的内容，既可能有遗嘱的内容还可能包括继承的内容，有的一卷当中包括了继承和债这两大部分内容，我们可以从内容上看到其中的逻辑区分，但内容与卷目却不相对应，由此看出《法学总论》在卷目设置上是混乱的，也就是说《法学总论》的结构是混乱的。《法学总论》有结构，内容也有区分，区分是正确的，但结构是错误的，因此造成了结构与内容的不相对应（除第一卷外）。

　　8、《法国民法典》对《法学总论》的继承和发展

　　《法国民法典》继承了《法学总论》的区分方法。《法学总论》第二卷前五篇包含了由万民法调整的关于物的归属和无形体物的内容，以现代的观点看，实际上就是有关所有权和用益物权的内容，这部分由万民法所调整的无形体物包括用益权、居住权、使用权和地役权，其后的卷目中的各篇大部分是关于时效取得、赠与、遗嘱、继承、债务、侵权等方面的内容。《法国民法典》第二编名为“财产及对于所有权的各种限制”，其内容为所有权和各种用益物权，用益物权包括用益权、居住权、使用权和地役权，第三编名为“取得财产的各种方法”，包括了继承、赠与、债等方面的内容。从二者内容的一致或相似性看出，《法国民法典》与《法学总论》关于财产的民事规范的逻辑区分是相同的，即《法国民法典》第二编中的所有权、用益权、使用权、居住权、地役权等关系具有无偿性、绝对性、特定性、固有性和非市场性的特征，而第三编中的继承、赠与、债等关系则是主体非固有的、来自于他人的或产生于市场交换的。二者所不同之处在于，《法学总论》将这种区分几乎隐藏在了混乱的编排结构当中，而《法国民法典》却是将这种区分清晰地表现了出来，将这种区分作为了构建自己体例结构的基础，建立了自己所特有的私法结构，把权利主体所固有的、无偿取得的、具有绝对权利效力的权利归纳为“财产及对于所有权的各种限制”，而将其它能带来财产利益的受制于他人、没有支配能力的或遵循市场原则取得的财产关系概括为“取得财产的方法”。也就是说，《法国民法典》继承了《法学总论》对物的区分方法，并对区分结果进行了概括，分别抽象出了各自的概念，并以确定的概念作为法典的结构编名。《法国民法典》遵循了这种区分之下的标准，将法典的结构与内容进行了完美的统一，体例上的编排结构与规则的逻辑区分相一致，法典的编排结构与该种结构下的法典内容是相对应的。

　　《法学总论》和《法国民法典》均把关于物或财产的归属方面的规则，实际上就是关于所有权的规则安排为法典的一个组成部分，同时，把有关用益权、使用权、居住权和地役权的规则同所有权的规则放置在一起，组合成了区分之下的一个整体。《法学总论》没有将这部分整体内容设计在一个独立的卷目当中，没有形成自己的结构。《法国民法典》将这部分整体归纳为“财产及对于所有权的各种限制”，形成了法典相应的结构。

　　《法国民法典》改变了《法学总论》的结构安排，同时也根除了《法学总论》在对物的区分方法与法典结构间的混乱。法国人对农业时代的财产权法进行了一次科学的重新编纂，将私法的先进性推到了农业社会所能希望的最高程度，是在罗马法基础上的一种进步，是对已有的私法规则的科学总结和归纳，体现了法典编纂技术的巨大进步。

　　9、近代财产权法结构设计

　　无论是《法学总论》还是《法国民法典》都已认识到所有权规则与用益权、居住权等被现代理论称为用益物权的规则存在着相同的特征，即权利的无偿性、绝对性、特定性、固有性、非市场性。《法国民法典》将所有权下的物认定为“财产”，又从所有权人的角度，将用益权、使用权、居住权和地役权等关系认为是对所有权的各种限制，因而形成了法典的“财产及对于所有权的各种限制”结构。其实我们从用益物权主体角度看，用益权、使用权、居住权和地役权的权利特征与所有权关系的权利主体对物的利益关系具有相同的性质，即权利人对用益权、使用权、居住权和地役权关系下的物如同所有权人对所有权关系下的物具有相同的权利事实和同样的财产意识，均是权利人所拥有的“财产”。因此我们可以将《法国民法典》的“财产及对于所有权的各种限制”结构简化为“财产”结构。

　　正是因为《法国民法典》把私法规范首先归纳了“财产”结构部分，在他们看来，私法规范的其它内容即继承、赠与、债这些受制于他人的可以为主体带来财产利益的关系均是取得财产的方法，因而在法典结构设计上即将继承、赠与、债等内容设计为“取得财产的各种方法”，形成了相应的结构部分。

　　除人的内容，即民事主体制度内容外，《法国民法典》将私法的内容概括为两大部分，即“财产”和“取得财产的方法”，由此看出，《法国民法典》是一部财产权法典，其主要规则均是围绕着财产关系内容，以财产关系为中心，要么是财产的种类，要么是取得财产的方法。

　　尽管《法学总论》没有将区分在结构上进行表现，但《法学总论》有关由万民法所规定的物的取得的方法中的物均有无偿性、绝对性、特定性、固有性、非市场性的共同特征，据此万民法所调整的物也可以被归纳为“财产”，而关于时效取得、赠与、遗嘱、继承、债务、侵权等关系，同样可以被看成是“取得财产的各种方法”。如果反过来套用《法国民法典》的结构设计，我们能够看出《法国民法典》的结构设计完全可以用在《法学总论》中，《法学总论》时期的罗马私法同样是以财产关系为中心的，其法典设计也是围绕着财产内容而展开的。