违法建筑买卖的债权效力能否生效，取决于订立该买卖合同的负担行为的效力。违法建筑买卖合同不同与一般买卖合同的特殊之处就在于其标的物的违法性，因违法建筑无法初始登记产生无法办理产权过户登记等法律问题。违法建筑买卖的标的物具有先天违法性，但标的物的违法性不能等同于法律行为的违法性。正如有学者所言“标的物违法是指标的物的产生不符合法定的程序或法定的方式或其它法律禁止性规定，而法律行为违法是指该行为有损私人利益或社会公共利益，故该行为可能会被宣布无效或被撤销。真正影响法律行为效力的并非是标的物的违法性，而是法律行为的违法性。”[4]违法建筑虽具有先天违法性，但是以其为标的物的买卖行为的效力并不因此而必然违法。违法建筑的利用具有现实意义，违法建筑的买卖在一定的时空范围内可以做到物尽其用、促进商品流通，且目前我国法律也无将违法建筑买卖行为认定为无效行为的规定。因此，违法建筑的违法性不能阻却买卖合同的有效成立。

　　违法建筑无法初始登记导致无法办理产权过户登记，亦不能影响买卖合同的效力。负担行为（原因行为）只能按照负担行为的生效要件判断其是否生效，物权是否发生变动不是该行为的生效要件。如果该行为是一项债权关系的约定，那么该行为的成立与生效都应该按照债权关系法律行为的判断标准确定。[5]建筑人出卖违法建筑，违法建筑因无法初始登记导致无法办理产权过户登记，不能发生建筑物所有权转移的物权效力，买受人不能取得建筑物的所有权，即违法建筑买卖的结果行为不生效。但结果行为不生效并不意味着物权变动的原因行为不生效，因此，违法建筑买卖不发生物权变动效力，并不影响买卖合同的债权效力。违法建筑买卖合同产生债权效力，建筑人作为出卖方，依合同负有交付违法建筑的义务，买受人得依买卖合同而占有违法建筑，并可以为使用和收益。

　　违法建筑买卖的物权效力，取决于建筑人出卖建筑物的处分行为的效力。根据物权法原理，不动产买卖若要发生物权变动的效力，必需进行不动产物权变动登记，即所谓的不动产物权变动登记生效主义。对此，我国《物权法》第9条已经明确作出规定。因此，不动产物权的转让，必须依法进行登记才发生物权转移的效力，受让人才能取得该物权；相反，若未经登记，纵使买卖合同有效，也无法发生物权转移的效力，受让人无法取得该物权。违法建筑由于其先天违法性，无法进行产权初始登记，也就无法办理过户登记，即违法建筑买卖无法进行不动产转让登记。通过以上分析可知，违法建筑买卖由于违法建筑的违法性无法进行所有权转移登记，即建筑人出卖建筑物的处分行为不产生物权变动的效力，买受人不能取得建筑物的所有权。