违法建筑利用中的若干法律问题分析
史以贤
【摘要】近年来，各种类型的违法建筑（如“小产权房”等）在我国各地广泛存在，而居高不下的房价在一定程度上更是对违法建筑的蔓延起到了推波助澜的作用。违法建筑的大量出现，除了带来建设秩序、城市管理等诸多挑战之外，因违法建筑而引发的民事纠纷也日益增多。探讨和分析违法建筑的买卖、租赁、抵押等法律问题，具有重要的现实意义。
【关键词】违法建筑；
物权法；买卖；租赁；抵押
【全文】
目前，房价无疑已成为最受人们关注的焦点之一，而政府住房保障的水平及能力远不能满足人们的住房需要。为了实现居者有其屋，人们通过各种方式实现住房梦，各种类型的违法建筑（如“小产权房”等）应运而生。因违法建筑引起的民事纠纷亦随之日益增多。本文在
物权法视野下对包括“小产权房”在内的违法建筑的买卖、租赁、抵押等法律问题，进行深入而全面的研究，以期为解决因违法建筑引起的民事纠纷提供指导。
一、违法建筑概述
所谓违法建筑，是指不符合城乡整体规划、土地利用总体规划，或者未办理或超越建设用地规划许可、建筑工程规划许可进行建设而处于不合法状态的建筑。违法建筑所违之“法”，应为公法，主要是涉及土地利用管理、城乡规划和建设秩序管理等方面的法律法规。
违法建筑的违法性表现在两方面：一是，建设行为的违法性，又称程序违法，即违法建筑的建设行为未获得相关行政主管部门的审批、许可，或未严格按照主管部门的审批、许可进行建设。二是，建筑物本身的违法性，又称实质违法，即违反相关法律法规中的义务性或者禁止性规定。违法建筑违反了《
土地管理法》、《
城乡规划法》、《
建筑法》等法律法规中的禁止性规定，如违反土地利用总体规划、城乡规划的实施等。
二、违法建筑利用的现实意义
