房地产案件的执行牵涉到很多政策性的问题，人民法院的很多工作都需要有关部门的配合和支持，因此执行过程中遇到的问题很多难以执行，存在的原因有以下几点：

　　（一）适用法律难。我国民事诉讼法以及最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称《执行规定》）均没有对涉及房地产的执行作出具体的规定，造成实践中各地法院在查封和处理房地产时做法不一，常常发生相同条件的个案处理结果却相异，损害了法律的严肃性和统一性。

　　（二）要求协助执行难。人民法院执行房地产案件，须由房地产管理部门及时协助，并协调一致地工作。但有的房地产登记管理部门基于种种因素的影响，或拒不履行人民法院要求协助执行的通知；或对人民法院查封的房地产擅自解封，违规办理过户手续；或在协助执行时向人民法院收取名目繁多的费用；或找出种种借口推委拖延，给人民法院的执行工作设置了一些障碍。

　　（三）房地产变现难。依我国现行独特的土地政策，可供交易的土地范围极小，只有通过出让方式取得的国有土地使用权才能进入市场交易，集体所有的土地禁止交易，这就给涉及集体土地的不动产的变现带来困难。即使在能够上市交易的土地中，行政主管部门出于部利益的驱动，也往往使人民法院变价处理房地产难以顺利进行。

　　三、执行被执行人房地产时遇到的诸多法律问题

　　（一）关于对执行农村房产可行性的执行问题。

　　1、农村房产的法律界定及其特征。

　　农村房产一般是指在农村集体土地上所建造的房屋，其既无严格法律意义上的土地使用权证，也无房屋所有权证，因而无法进入一般的房产市场进行交易，即无法正常流通。在农村，宅基地属村集体所有，农民建造住宅所需宅基地采用限额审批制度，要求一户一宅，宅基地不得转让。可见，农村居民私有住房具有两个特点：（1）宅基地来源的政策性、福利性。（2）房屋流通的限制性。农村房产，按其用途主要可分为两大类，即村民住宅和乡镇工(商)业用房。两者的所有权法律特征除了相同或相似外，尚有一个显着的区别，这就是村民住宅所有权的“相对完整性与合法性”，而乡镇企业房产的“相对缺陷性与违法性”，村民住宅在建造前均经村及乡镇审批，故具有相对完整合法的所有权。虽然农民的宅基地归集体所有，农民只享有使用权，但宅基地上的附着物，如房屋等，则归农民所有，农民对其可以占有、使用、收益和处分。而乡镇企业的工(商)业用房，则基本没有经过乡镇企业用地主管部门的审批，没有履行必要程序，大多是与所在村以签订土地租赁合同的形式而取得土地使用权的。