三、预告登记的适用范围

　　关于预告登记的适用范围，《物权法》第20条第1款的表述比较原则，从该款来看，只要是“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”就可以进行预告登记。笔者认为，依据《物权法》相关规定和我国的现实情况，预告登记的适用范围应包括以下几方面：

　　1、尚未完成的不动产物权的预告登记。主要包括以下几种情况：

　　（1）商品房预购及将预购商品房转让的预告登记；

　　商品房预购是指商品房预售方在取得预售许可证，具备预售条件时，将尚未完工的商品房售与购房人，此种交易已为我国《城市房地产管理法》等法律法规所认可。预购商品房的转让是指商品房预购人将其已购买但尚未竣工受领的房屋再行转让给第三人的行为。该行为虽在《城市房地产管理法》中没有明确规定，但在最高人民法院的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（第27条）中实际上已经认可。由于商品房预购时和预购商品房转让时该房屋尚未完工，不可能在合同订立后马上进行现房交付和办理过户登记手续，因此买受人可以通过预告登记以阻止一房多卖。

　　（2）以预购商品房或在建工程设定抵押时的预告登记；

　　一般的抵押以抵押物的现实存在为前提，但是基于融资的需要，以尚未竣工的预购商品房或在建工程进行抵押在实践中已相当普遍，而且相关立法也予以了认可，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”《城市房地产抵押管理办法》也对这两种抵押形式予以了承认。但由于进行抵押登记时，抵押标的物尚未现实存在，或抵押人还未获得抵押物的所有权，因而此时进行的登记也应是一种预告登记。