【作者简介】
许德风，北京大学法学院副教授。
【注释】本报告的写作，得益于曾燕斐、贺剑、曹志勋、关重、茅少伟、李德妮的协助，得益于北京大学法学院“教师学术讨论组”（Workshop）中邓峰、洪燕蓉、李启成、李清池、凌斌、陈端洪、薛军等同事、师长，尤其是访问教授陈子平、张伟仁的批评与指点，得益于耶鲁大学法学院中国法中心研究员Katherine Wilhelm的帮助，得益于与北京大学经济学院胡涛教授的讨论，特此致谢。本文的缩减版发表于《中国社会科学》，2009年第3期，第125-139页。
参见张五常：《经济解释》，北京：商务印书馆，2000年，第187-213页。Milton Friedman and George J. Stigler， “Roofs or Ceilings? The Current Housing Problem，” in Rent Control: A Popular Paradox: Evidence on the Economic Effects of Rent Control， Vancouve: The Fraser Institute， 1975， pp. 87-102; Bruno S. Frey， et al.， “Consensus and Dissension among Economists: An Empirical Inquiry，” The American Economic Review， vol. 74， 1984， p. 986 ff.; Richard M. Alston， et al.， “Is There a Consensus Among Economists in the 1990''s?” The American Economic Review， vol. 82， 1992， pp. 203-209. 1984年一项题为“经济学家的一致与不同”的经验研究发现，对于“租金管制会影响房屋供给的质量和数量”这一命题，75%的美国和德国经济学家同意，而只有45%的奥地利经济学家，20%的法国经济学家同意。Frey， et al.， Consensus and Dissension among Economists: An Empirical Inquiry， 74 The American Economic Review 986 (1984); 1992年一项以美国经济学家为对象的统计调查印证了这项研究，有大约76%的人一般性地同意这一命题。Alston， et al.， “Is There a Consensus Among Economists in the 1990''s?”， 82 The American Economic Review 203 (1992).
参见Edgar O. Olsen， “Is Rent Control Good Social Policy?” Chicago-Kent Law Review， vol. 67， 1991， pp. 931-932.
参见Housing Maintenance Code (Title 27， Chapter 2 N.Y.C. Admin. Code).
官方的统计，见Timothy L. Collins， An Introduction to the New York City Rent Guidelines Board and the Rent Stabilization System， 2006， p. 278， 2006年9月15日，http://www.housingnyc.com/html/about/intro/toc.html，2009年2月20日。经济学家们的观点并不统一，有人认为租赁控制导致了房屋质量下降，如Raymond Jackson， “Rent Control and the Supply of Housing Services: The Brookline Massachusetts Experience，” American Journal of Economics and Sociology， vol. 52， no. 4， 1993， pp. 467-475；也有人认为如果监管与鼓励措施得当，未必发生房屋质量下降的效果，如Choon-Geol Moon， et al.， “The Effect of Rent Control on Housing Quality Change: A Longitudinal Analysis，” The Journal of Political Economy， vol. 101， 1993， pp. 1135-1144.
参见Block v. Hirsh， 256 U.S. 135， 156 (1921). 另请参见Marcus Brown Holding Company， Inc.， v. Feldman， et al.， 256 U.S. 170 (1921). 在该案中，针对纽约市租赁控制的宪法诉讼也被驳回。New York’s Proposed Rent Control Act， Yale Law Journal， vol. 50， 1940， p. 178.
参见Chastleton Corp. v. Sinclair， 264 U.S. 543 (1924).
参见Clarence Eisen v. Oliver C. Eastman， 421 F.2d 560， 567 (1969).
参见Joseph William Singer， Introduction to Property， New York: Aspen Publishers， 2005， 2nd Edition， p. 476.
若空置率小于5%，则意味着租赁的供求关系仍处于紧急状态，租金管制应继续维持；若空置率大于5%，则意味着供求不再紧张，租金管制应予解除。9 NYCRR § 2100.19. 根据统计，从1960年到2005年，纽约市出租房屋的空置率一直在1.2%至3.2%之间徘徊。Timothy L. Collins， An Introduction to the New York City RGB and the Rent Stabilization System， Appendix Y.
N.Y.C. Admin. Code Section 26-501.
如2003年纽约市租赁法（Rent Law 2003）将租金管制延长至2011年6月15日，届时将重新表决。
如Pennell v. City of San Jose， 485 U.S. 1 (1988); Lingle v. Chevro， 544 U.S. 528 (2005). 另见胡建淼等：《美国管理型征收中公共利益标准的最新发展》，《环球法律评论》2008年第6期。
参见N.J. Stat. § 2A: 18-61.1; N.J. Stat. § 2A:18-61.1. f.. 除新泽西州外，哥伦比亚特区、新南威尔士、康涅狄格等州也有类似规定。参见Robert S. Schoshinski， American Law of Landlord and Tenant， Rochester: Lawyers Cooperative Pub. Co， 1980， § 1: 1， p. 5.
N.J. Stat. § 2A: 18-61.1.
Robert S. Schoshinski， American Law of Landlord and Tenant， 1980， § 1: 1， p. 5.
N.J. Stat. § 2A:18-61.1. f.
见《德国民法典》第566条（原第571条），注意该条仅限于住房，不适用于商业租赁。
Larenz， Lehrbuch des Schuldrechts II/1， C. H. Beck， 1986， 13. Aufl.， S. 255.
Reichsmietengesetz v. 24.3.1922; Mieterschutzgesetz v. 1.6.1923; Wohnungsmangelgesetz v. 26.7.1923; Wohnungsgesetz v. 8.3.1946; Staudinger–Emmerich (2006)， Vorbemerkungen zu § 535 BGB Rn. 1-13.
比较大的改革包括1960年6月23日通过的《住房强制经济削减法案》（BGBl I 389），1963年7月29日通过的《租赁合同改革法》，1971年《住房租赁合同解除限制第一法案》（WRKSchG v. 25.11.1971），1974年12月18日通过的《住房租赁合同解除限制第二法案》（相关资料见德国联邦议会的立法理由汇编：BT-Drucks. 7/2629），1994年的住房租赁法改革（相关资料见的立法理由汇编：BT-Drucks. 13/159），最近的一项租赁合同制度的重大改革是2001年6月19日通过的《租赁合同改革法》（相关资料见的立法理由汇编：BT-Drucks. 14/4553）。
目前，德国法上对租金的直接管制仅限于“社会保障住房”（Sozialwohnungen），分别规定在1974和1994年的两部法律中（BGBl I 137; BGBl I 2166）。另请详见德国1994年进行住房租赁法改革时Jürgen Sonnenschein出具的专家意见。Jürgen Sonnenschein， Mietrecht: Wohnraummiete – eine Analyse des geltenden Rechts， BT-Drucksache 13-159， S. 389.
1954年，德国联邦最高法院法官Bettermann曾撰文指出，“承租人保护法的核心是持续性保护，即确保租赁关系的长期性，尤其是其中的解除权限制规则。”Bettermann， Mieterschutz und Vertragsfreiheit， JZ 1954， 461 (461).
该规则主要用来鼓励企业或个人为雇员建造宿舍。即若届满后将其租给雇员使用，签订定期租赁合同是允许的。BT-Drucks. 15/4553， S. 70.
例如，在将房屋交给亲属使用时，需在告知中说明亲属的姓名和相关个人信息。AG Düsseldorf ZMR 2006， 160; AG Berlin-Mitte MM 2005， 147; Annegret Harz， et al.， Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht， Newwied: Luchterhand， 2006， S. 501.
德国宪法法院在一个判决中指出，如果出租人有两套住房，则无论另外一套是否正被出租，出租人原则上都不得以此为理由解除租赁合同。BVerfG NJW 1993， 1637.
BGHSt 30， 280， 281 = NJW 1982， 896.
但法律对此只提供了两种提高租金的约定形式：一是双方对未来不同时段（该时段须至少为一年）的租金作出明确约定（§ 557a BGB）；二是将租金的数额与联邦统计局所发布的生活价格指数（Preisindex für die Lebenshaltung）相挂钩，可据此逐年调整（§ 557b BGB）。
对于可比租金的确定，法律规定了三种方式（§§ 558-558e BGB）。一是地区租金指数（Mietspiegel），该指数主要反映过去两年内本地区的租金水平。通常由出租人协会与承租人协会共同或由地区的行政管理部门定期测算。二是准租金指数（qualifizierter Mietspiegel），指在没有建立租金指数制度的地区通过抽查、专家意见等方式形成的对租金水平的分析。三是租金数据库（Mietdatenbank），指通过对一段时间内的租金统计形成的数据库。
参见Staudinger-Emmerich (2003)， § 558 Rn. 46 BGB.
参见BT-Drucks. 9/2079， S. 16; BT-Drucks. 14/4553， S. 36， 53 f.
参见BVerfGE 37， 132; 68， 361.
参见BverfGE 89， 1， 5 ff.; BverfG NZM 2000， 539; Martin Ibler， Die Eigentumsdogmatik und die Inhalts- und Schrankenbestimmungen i.S.v. Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG im Mietrecht， AcP 197 (1997)， 565 (574 ff.).
参见Richard Arnott， “Rent Control: The International Experience，” Journal of Real Estate Finance and Economics， vol. 1， 1988， pp. 203-215; Stephen Malpezzi， et al.， “Rent Control in Developing Countries，” World Bank Discussion Paper， no.129， 1991.
参见张五常：《经济解释》，第187-213页。
指名义价格与各种规避成本（排队、行贿、支付黑市高价等）之和。
Edward L. Glaeser， et al.， “The Misallocation of Housing under Rent Control，” The American Economic Review， vol. 93， 2003， pp. 1030-1031.
相关介绍与文献参见Edward L. Glaeser， et al.， “The Misallocation of Housing under Rent Control，” pp. 1027， 1030.
住房是耐用品，弹性较差，因此短期内的租金管制并不会导致供给下降。即，紧急状态（如战争）下的租赁控制只会发生转分配的效果，而不会导致无效率。关于住宅耐用品属性意义与作用的论述，还可参见Edward L. Glaeser， et al.， “Urban Decline and Durable Housing，” Journal of Political Economy， vol. 113， 2005， p. 345. 作者指出，鉴于住宅的建设在不长的时间即可完成，同时住宅又具有耐用性（因而拆除或改建很难），因此在人口涌入城市时，城市会急剧膨胀，而衰落则是个缓慢的过程。
大概也是出于这样的原因，目前证明租金管制导致供给不足的经验研究很少。目前能检索到的只有Pollakowski以美国麻省坎布里奇市为对象所进行的研究，认为租赁控制导致了近20%的供给减少，不过其模型的设计还有讨论的余地。Henry O. Pollakowski， “Rent Control and Housing Investment: Evidence from Deregulation in Cambridge in Massachusett”， Civic Report， no. 36， 2003， https://www.nmhc.org/Content/ServeFile.cfm?FileID=3677， 2008年8月16日。
据统计，在1994到2002年间，纽约市的的租赁控制房屋总量减少了5%，但主要不是因为出租人拒绝将房屋出租，而是因为租赁控制的解除（见前述解除租赁控制的条件，如租金超过一定的限额：9 NYCRR §§ 2201.2-3.）。见前引Timothy L. Collins， An Introduction to the New York City RGB and the Rent Stabilization System， Appendix Z.
在过去几十年内纽约市的新建住宅并未减少，而是每年都略有增加。见RGB《住房供给情况报告》，第17页（附录3），http://www.housingnyc.com/downloads/research/pdf_reports/08HSR.pdf，2008年8月13日。
参见Edward L. Glaeser， et al.， “The Misallocation of Housing under Rent Control，” pp. 1037-1039.
Glaeser et al.， “The Misallocation of Housing under Rent Control”， p. 1031.
在第1至第5组中，纽约市房屋不当配置率比其他地区分别高15.4%，2.9%，6.4%，0和10.6%。当然，作者的分析只是指出了相对的差异，例如，在无租赁控制的地区，教育程度低的人居住面积大的情况也是存在的（31.6%），之所以认为纽约市的租赁控制造成了房屋的不当分配，是因为纽约市相比而言，该数字更高（47.0%）。Glaeser et al.， “The Misallocation of Housing under Rent Control”， pp. 1037-1039.
Glaeser et al.， “The Misallocation of Housing under Rent Control”， p. 1040 (table 4).
Glaeser et al.， “The Misallocation of Housing under Rent Control”， p. 1043-1044.
Glaeser et al.， “The Misallocation of Housing under Rent Control”， table 6.
维修工作的数量间接反映了房屋的质量：通常房屋质量越好，维修的数量越低。
Glaeser et al.， “The Misallocation of Housing under Rent Control”， p. 1041 (table 5).
参见Charles W. Baird， Rent Control: The Perennial Folly， San Francisco: Cato Institute， 1980， pp. 21， 40， 86; Kaushik Basu， et al.， “The Economics of Tenancy Rent Control，” The Economic Journal， vol. 110， 2000， p. 959.
从这个意义上说，美国联邦最高法院的观点很值得重视：“我们并不蔑视舒适、安全、卫生住宅的重要性，但联邦宪法并不就每一项社会或经济上的病症提供司法上的救济。”Lindsey v. Normet， 405 U.S. 56， 73 (1972).
参见Note， “Reassessing Rent Control: Its Economic Impact in a Gentrifying Housing Market，” Harvard Law Review， vol. 101， 1988， pp. 1835-1839.
Joseph William Singer， Introduction to Property， p. 630.
关于城市分区以及住宅小区限制性条款（如限制房屋装修、用途、宠物饲养等）的研究，见福格尔森：《布尔乔亚的恶梦：1870-1930年的美国城市郊区》，朱歌姝译，上海：上海出版社，2007年。
参见Margaret J. Radin， “Residential Rent Control，” Philosophy and Public Affairs， vol. 15， 1986， pp. 368-378.
参见黎熙元等：《社区论辩：转型期中国城市社区的形态转变》，《社会学研究》2008年第2期。
根据RGB《住房供给情况报告》（2008），租赁住房占纽约市住房总数的67%（全美国的平均值为33%），见该报告第3页，http://www.housingnyc.com/downloads/research/pdf_reports/08HSR.pdf，2008年8月13日。
Peter Newman， ed.， The New Palgrave Dictionary of Economics and the Law， London: Macmillan Press， 1998.
纽约市的租金管制也在朝这个方向转型，这在1970年代以后更为明显。Richard Arnott， “Time for Revisionism on Rent Control?” The Journal of Economic Perspectives， vol. 9， 1995， pp. 99-120
参见Oliver E. Williamson， “Transaction-Cost Economics: The Governance of Contractual Relations，” Journal of Law and Economics， vol. 22， 1979， p. 233 ff.
汉斯曼也有类似的论述。参见汉斯曼：《企业所有权论》，于静译，北京：中国政法大学出版社，2001年，第35-36页。
与住房租赁合同类似劳动合同的订立和履行过程也是一例。在最初进入劳务市场时，人可能有很多选择，很多雇主争相雇佣，但当其最终选定了雇主并为其工作几年后，情况就发生了变化：他的劳动技能可能已经专门化了，很难在重新适应新的工作，他已经在有关社区做了相当大的个人投资（从配偶的工作选择、子女上学到对社区服务设施的熟悉乃至社区人际关系等），也就是说，分析表明，随着时间的推移，无论是从职业上还是个人生活上，雇员越来越难以离开他当前的雇主。见汉斯曼：《企业所有权论》，第36页。
实践中，即便是对装修这种很容易估值的投入，法官在面对赔偿请求权时也往往持很谨慎的态度，通常按装修残值来进行补偿，并要求承租人提供充分的证明（如第三方的评估意见）。可以想见，其他信赖支出的赔偿请求更难于得到支持。
参见汉斯曼：《企业所有权论》，第287页。
Oliver E. Williamson， “Transaction-Cost Economics: The Governance of Contractual Relations，” pp. 244-245. 有关例示，参见该文第251-254页。
见德国联邦政府2006年的《住房补贴与租赁报告》（Wohngeld- und Mietenbericht 2006）（Drucks. 16/5853），第15页。
也正是出于这样的原因，德国有学者将住房租赁合同看作是房屋上的“物权性负担”（dingliche Lasten）。Staudinger-Emmerich (2003)， 578 Rn. 7; Vorbem. zu § 535 Rn. 24 ff. BGB.
参见赵津：《中国城市房地产业史论（1840-1949）》，天津：南开大学出版社，1994年，第65页以下。
参见张群：《民国时期房租管制立法考略——从住宅权的角度》，《政法论坛》2008年第4期。
该条规定：“城市房屋之租金，以不超过土地及其建筑物申报总价额年息百分之十为限。约定房屋租金超过前项规定者，改管市县政府得依前项所定标准强制减定之。”
因为事实上房屋租赁制租金多远低于房屋实际价值之百分之十。参见谢哲胜书，第9页。
见“司法院”三十六年院解字第3489号解释。
见该法第2条（规定了地租管制）：“耕地地租租额，不得超过主要作物正产品全年收获总量千分之三百七十五；原约定地租超过千分之三百七十五者，减为千分之三百七十五；不及千分之三百七十五者，不得增加。”、第17条规定了（租赁关系解除的限制）：“耕地租约期满时，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：一、出租人不能自任耕作者；二、出租人所有收益足以维持一家生活者；三、出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依据者。”
如《上海市房屋租赁暂行条例（第六次草案）》（1949），第3条；《天津市私人房屋租赁暂行条例》（1951）第10条等。转引自张群：《民国时期房租管制立法考略——从住宅权的角度》，《政法论坛》2008年第4期。
如《国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》（国发11号）；《国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组鼓励职工购买公有旧住房意见的通知》（国办发13号）；《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（1991年6月7日）；《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发43号）。
参见《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》（国发61号）。
相关规则，如2005年的《城镇廉租住房租金管理办法》（发改价格405号）和2007年11月八部委局及人民银行发布的《廉租住房保障办法》。
参见《北京统计年鉴》（2007），北京：中国统计出版社，2008年，第185页；《上海统计年鉴》（2007），北京：中国统计出版社，2008年，第374页。
参见《国家计委、建设部、财政部印发关于积极稳妥地推进公有住房租金改革的意见的通知》（计价格954号）。
根据一项统计，到2006年底，全国享受租赁保障的家庭共有54.7万户，相比全国的庞大承租人群体而言，微乎其微。钱瑛瑛：《上海住房租赁群体租赁保障思路》，《上海房地》2007年第8期。
参见《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发131号）。
除《城市房屋租赁管理办法》外，大多数省会和重要城市都有类似规定，如《西安市城市房屋租赁条例》（1997）、、《上海市房屋租赁条例》（1999）、《哈尔滨市城市房屋租赁管理办法》（2005）、《北京市房屋租赁管理若干规定》（2007）等。
如2004年发布的《北京市房屋租赁合同》，还有《上海市居住房屋租赁合同示范文本（2006版）》。
如《北京市房屋租赁管理若干规定》（2007）第2章（第7-11条）。
参见财政部、国家税务总局：《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税24号）。
谢哲胜先生亦有同样见解：“房租管制法律通过与否之决定性因素在于承租人人口之多寡”。谢哲胜：《房租管制法律与政策》，台北：五南图书出版公司，1996年，第190页。
根据2000年进行的一项研究，中国72%的城市居民拥有所住房屋的产权。其中，大城市的自有产权比例较低，在北京、天津、上海三大直辖市和计划单列（大连、青岛、宁波、厦门、深圳和珠海），产权私有比例是54%。边燕杰，刘勇利：《社会分层、住房产权与居住质量——对中国“五普”数据的分析》，《社会学研究》2005年第3期。到2007年，北京、上海这两大城市中户籍居民自有住宅比例上升到80%。见中国统计出版社出版的《北京统计年鉴》(2007)，2008年，第185页；《西安统计年鉴》(2006)，2007年，第176页；《上海统计年鉴》(2007)，2008年，第374页；广州市统计局：《广州统计年鉴》(2007)，2008年，第240页；《山东统计年鉴》（2007），2008年，第232页；《浙江统计年鉴》（2008），第186页；《河南统计年鉴》（2008），第255页。
以2007与2008年为例，各省市户籍人口中租赁私房人口所占的比例分别是：北京不足1%，西安1.14%，上海1.6%，广州2.4%；山东、浙江、河南均低于1%。数据出处同上注。这些数据虽然是以户籍人口为基础做出的统计，但即使把流动人口考虑进来（去除农民工、大学生等住集体宿舍的人群），私房租赁的比例也仍不超过30%，因为各省市流动人口占城市总人口比例都不超过30%。
参见朱富言等：《北京市流动人口数量变动趋势分析》，《西北人口》2008年第4期。
流动人口指没有城市户籍但是在城市居住超过半年的人口，笔者这里假定大部分的流动人口没有房屋所有权，而且相当多的一部分人口是农民工，居住在条件很差的临时住宅中。
美国各州的具体限制方式仍有所差别。其中，纽约市的限制最为严格。如有关法律规定，必须有超过35%以上的承租人愿意购买分拆出售的房屋，出租人才能将有关楼房出卖，否则承租人可以继续租用原住房。关于该制度的具体说明，参见David A. Fine， “The Condominium Conversion Problem: Causes and Solutions，” Duke Law Journal， vol. 1980， no. 2， pp. 320 ff.
参见北京大学中国经济研究中心宏观组：《物业税改革与地方公共财政》，《经济研究》2006年第3期；张再金：《物业税改革的经济影响：一个文献综述》，《税务与经济》2008年第1期；黄茂荣：《不动产税及其对不动产产业的经济指导》，《中国法学》2008年第4期。
在由人民银行天津分行主持的一项调查中，天津市住房租赁合同的租期通常为1年，占所调查租赁合同总数（354份）的95.8%。见人民银行天津分行课题组：《天津市住房租赁抽样调查情况分析报告》，《华北金融》2006年第2期。在福州，63.8%的租赁住房合同租期为12个月，27.6%的合同租期为6个月。见中国人民银行福州中心支行货币信贷管理处课题组：《2007年度福州市住房贷款及租赁市场抽样调查分析》，《福建金融》2008年第4期。房屋中介的兴起在很大程度上加剧了这一现象。根据中国人民银行福州中心支行的调查，在问及被调查人“买房前是否考虑过租房”时，81.09%的借款人表示不曾考虑租房。在问及“考虑过租租房，但仍然选择买房的原因”时，57.69%的借款人认为租房没有归属感。很可能也是出于这样的原因，在一些城市如北京的租赁市场上，过渡性的一居室供不应求（供需比为1：2.4），而本可用于家庭长久居住的三居室却供大于求（供需比为1.3：1）。数据来源：北京市建委城建研究中心报告。
在这个问题上，完善现行房地产管理法中地价确定、价格评估和价格申报等制度即可（第32-34条）。
Park West Management Corp. v. Arthur Mitchell， et al.， 47 N.Y. 2d 316， 325 (1979).
Fridrich A. Hayek， The Repercussions of Rent restrictions， in Rent Control: A Popular Paradox: Evidence on the Economic Effects of Rent Control， p. 68. 该文是哈耶克1930年在K?nigsberg的演讲辞，原文发表在1930年出版的《社会政治协会会刊》（Schriften des Vereins für Sozialpolitik）上。注意这里只强调可能性，是否正当或必要是另外的问题，上文已进行了充分的讨论。
Rudolph von Jhering， Der Geist des R?mischen Rechts auf den Verschiedenen Stufen Seiner Entwicklung， 4. Aufl.， 1878， S. 7. 后世的英美法学者如Bruce Ackerman和Joseph W. Singer也认为，所有权人应当为承租人提供宜居的环境并索取适当而不是过高的租金，本质上是源于所有权社会责任的义务，是对相关主体在所有权上的信赖利益（reliance interest）的保护。Bruce Ackerman， “Regulation Slum Housing Markets On Behalf of the Poor: Of Housing Codes， Housing Subsidies and Income Redistribution Policy，” Yale Law Journal， vol. 80， 1971， p. 1171; Joseph W. Singer， “The Reliance Interest in Property，” Stanford Law Review， vol. 40， 1988， pp. 659-663.

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