6．租金管制与税收补贴。曾有学者建议通过税收的方式来间接实现租金管制，如对不动产的拥有者征收较高的不动产税，以补偿经济地位较弱的承租人。但税收的安排是一个普遍性的转分配制度，法律无法确保将房屋所有人的利益直接转分配到特定地区有特定需求的承租人身上。例如因为各地区的收入水平与住房支出差异巨大，收入水平就不适合作为确定补贴数额的依据。另外，以税收形式转移支付也有成本，尤其是税收从征收到使用的各个过程都会存在不当的浪费，也会造成不同程度的无谓损失。其与租金管制相比很难说更优。
7．住房租金管制的社会收益。具体主要体现为以下几个方面。
（1）保障基本人权。长久以来，住宅被认为是人类的基本需要之一，因而其分配应不仅仅局限于经济价值的权衡，还应从社会公平的角度考量。这也是1948年《世界人权宣言》将其列为基本人权的原因（第13、25条）。不过，仅依此项就认为应进行租金管制并不妥当。首先，国家提供住宅保障的能力受限于政府的财政收入，若国家积累有限，自不应加之过重的义务（如为租金管制而支出行政成本）。[51]其次，虽然住宅权对一部分人（无住宅者）而言是重要的基本人权，但若通过租金管制的办法加以保护，会同时损害另一部分人（出租人）的财产权和自由权，这也是基本人权，简单地厚此薄彼，很难谓妥当。这就是前文美国或德国都在
宪法诉讼案件中进行周全考量的原因。因此，即使经过细致权衡后，这些国家的
宪法裁判认为租金管制于理于法有据，也不能简单地将其归结为出于“保障基本人权（住宅权）”的考虑，而应视之为多项基本权利权衡取舍之后的结果。
（2）避免贫富聚居。城市中收入较少的居民通常无力购置私有住房。在没有租金管制的情况下，因为无法负担“高尚”住宅区的昂贵租金，这类居民只能选择向租金较低的社区搬迁，从而逐步形成社区的分化。传统上决定租金价格的因素很多，当出现优良住宅区和贫民窟的对立时，这种对立本身也将成为影响租金价格的重要因素，甚至可以说住宅分区化越严重，分区本身对房屋价格的影响越大。若不及时干涉，一旦分区（gentrification）的结构形成，将只会恶性循环，导致进一步的区域分化。[52]实际上，即使从纯经济学的视角看，住宅分区也不完全是市场有效运行的结果。设有两个相邻的社区A和B，都没有租赁控制，但是社区A的租金高，B的租金相对较低，无租赁控制的后果是将社区A中的穷人和贫民驱赶到社区B，使后者的居住条件恶化，社会问题丛生。这本质上是社区A将一部分本应负担的社会成本外部化给了社区B，无偿占用了社区B的资源。[53]当然，正如“孟母三迁”，择邻而居是人的自然需求，因此住宅分区是城市发展中自始就有的现象，若不形成明显的贫富对立等社会问题，法律并无干涉的必要。[54]
（3）增进社会和谐。学者Margret J. Radin很有说服力地指出，租金管制可以使承租人相对长久地居住在一个住宅中，因而有助于加强邻里的关系，增进社区的和谐，增强对社会基本价值的认同度。若无租金管制，人们会被迫为寻找便宜的居所而频繁迁移，不但容易导致邻里关系异化，使社区公共设施建设拖后，也容易使人丧失归属感，降低对社会的信心。[55]当前，尽管社区、邻里关系在人们生活中的重要性有所降低，[56]但还不至于彻底消失，因此租金管制的此项社会收益仍能成立。
总之，在目前关于租金管制成本的分析中，能够成立的主要是两项：不当分配所产生的不恰当激励；租金管制的执行成本。相对应的，租金管制的社会收益有三项：在不过分损害所有权的前提下保障人“居住”这一基本需求（人权）；避免贫富聚居；促进社区稳定与和谐。这里，社会收益的大小很大程度上取决于承租人的数量。对租赁人口比例超过60%[57]的纽约市而言，实行较严的租金管制很难谓不当。十余年前，经济学者Richard Arnott为《新帕尔格雷夫经济学与法辞典》[58]撰写了“租金管制”（rent control）这一辞条。他指出，实际上租金管制本身也在变化，从“第一代”僵硬地控制租金，禁止出租人以任何形式解除租赁合同，到“第二代”允许租金随市场适当上调，允许在特定条件下解除租赁合同，甚至允许出租人在与新承租人签订合同时自由确定租金。[59]比较而言，“第二代”租金管制并不直接，其对租赁市场的负面影响也更不容易观察。权衡各派观点后，Arnott最终只好这样做结论：“随着研究的深入，专家们对现代租金管制制度影响的判断也变得越来越不确定。”
（二）以降低租赁合同成本为目标的租赁控制
当前的德国租赁法也可以说是“第二代”租金管制的代表。如前所述，目前德国住房租赁合同制度已基本转为市场导向——当事人在订立合同时可以自由约定租金，该租金可根据市场行情逐年上调。与（中国）租赁合同自由制度不同的是德国法限制了出租人的解除权，强行排除了出租人单方决定租金上涨数额的权利。笔者认为这是一种有效率的安排。
在关于合同成本的理论中，Oliver E. Williamson曾指出，缔约中的交易成本受以下三因素的影响：交易的频繁度（frequency）、交易的形式与不确定程度、交易中资产专用性程度（asset specificity）。其中，资产专用性所引发的交易成本最为显著。[60]正是这一因素的存在，在长期合同关系中，协商地位较弱的一方常会受另一方机会主义行为的损害，因为前者常会在合同之外进行一些以合同稳定或可履行为前提的其他投资，若另一方可随时解除合同，这些投资便将失去保护。[61]尽管在缔约前，专用性资产的所有者可以有多种选择，但一旦合同达成，该方当事人为履约进行了必要准备后（如买方为配合即将交付的特种机器设计了专用的模具），便对资产的使用失去了选择权——此时对方当事人客观上对该资产享有“垄断性”的合同权利。在这种情况下，专用财产的所有者便不得不依赖合同相对人，对相对方的毁约和事后盘剥缺乏防范手段——只要给他造成的损失小于其寻找新合同相对方的成本，就会忍受相对方的背信行为。
套用这一分析框架，住房租赁合同的交易成本很高，因为：（1）居住是对稳定性要求较高的需求，因此住房租赁合同的缔约频率较低，交易各方基本不具有重复缔约的机会，无法形成程式化的缔约协商机制；（2）住房租赁合同是长期合同，而合同持续时间越长，不确定性越大；（3）在住房租赁合同中，承租人有大量的“交易专用性资产”，包括装修、家具、邻里关系以及在工作、生活上所作的其他投资。[62]理论上，在没有特殊的外部规制时，承租人仍有两个途径保护自己的专用性资产投入。其一，事先约定较长的租赁期限；其二，在出租人无故解除租赁合同时要求其赔偿信赖利益等损失。不过，现实中这两种方式都缺乏可行性：（1）缺乏周全的租金调整条款，出租人通常会不愿意接受长期租约，而租金调整条款事先往往很难确定，如出租、承租双方往往很难就具体的租金上涨的比例达成一致；（2）承租人以住宅为中心的很多投入在性质上都是非资产性投入，很难计算和证明其价值。在法律没有特别保护承租人的倾向时，法官通常也不会支持承租人基于租赁合同而做出的“信赖性”的投资。[63]
退一步讲，即使考虑到如果承租人拒绝续约，出租人不得不重新装修房屋，张贴广告寻找新的承租人，因房屋空闲而减少租金收入，从而解除也会给出租人带来相当大的损失这一因素，承租人与出租人也形成一定程度的双边垄断的关系，双方都会有机会主义或策略性行为的动力，其围绕续约而发生的讨价还价的成本只会增加而不会减少（互相要挟以至于两败俱伤）。[64]总之，对住房租赁合同而言，若无规制而仅凭市场或自我调节，很容易发生逆向选择的后果，即，若出租人的解约权没有限制，将使承租人不敢以租赁住宅为中心做过多的投入，从而反过来使承租人更倾向于选择短期性的租赁安排，进而导致出租人无法对承租人履行长期租约形成充分的信任，如此恶性循环，双方的福利都会受损害。
