认为租金管制应限于紧急状态的观点后来也有所松动，在第二巡回法院1969年审理的一个案件中，Hays Friendly法官甚至明确提出租赁管制立法没必要再以紧急状态或类似情况为前提。[7]此后很多州法院也作出了类似裁决。[8]尽管如此，为了谨慎起见，多数立法者还是选择了更稳妥的制度安排，如纽约市一方面将租金管制与出租房屋的空置率[9]（vacancy rate）联系在一起，另一方面还规定租金管制规则只在一段时间内生效，期限届满后，立法机关将对是否仍有紧急状态[10]进行投票，以决定是否延展。[11]房屋所有权人挑战该制度的另一个思路是认为租金管制构成规范性征收（regulatory taking）或等同于征收，因而应遵循正当程序并给以充分补偿。这类案例[12]很多，不过到目前为止还没有获得最高法院支持的先例。

　　（二）以解约限制为核心的租赁控制

　　相比纽约州直接管制租金的做法，德国和美国其他一些州（如新泽西[13]）采取了相对温和的立场，不直接干涉租金的设定，而是通过对租赁合同的解除施加限制来达到租赁控制的效果。新泽西州对租金的直接管控不多，但对住房租约的解除做了限制。按照有关法律的规定，出租人仅在有正当理由（good cause）时才能解除租约：（a）逾期未缴纳租金；（b）破坏同住者或其他承租人的生活安宁；（c）损坏租赁住房；（d）严重违反物业管理规则；（e）在出租人合理提高租金后，承租人拒绝接受并拒绝履行缴纳租金的义务；（f）有关房屋状况违反了相关的健康或安全保护法律，只有通过整修或拆除才能改变此种违法状态；（g）出租人意图改变房屋的用途，不再用于居住目的；（h）出租人在合同期满后合理地改变租约内容，承租人加以拒绝；（i）承租人有某些针对出租人或其家人的民事或刑事违法行为；（j）承租人意图将有关房屋收回自用或将其出卖。[14]除新泽西州外，哥伦比亚特区、新南威尔士、康涅狄格等州也有类似规定。[15]当然，上述规则客观上也会发生限制租金的效果，但此种限制是在租约解除要件的大框架下实施的——出租人可以合理地调高租金，若承租人无理拒绝，则出租人可以解约。当然，对于何为合理，各州（如新泽西）并不像纽约市那样规定了具体明确的租金标准，只是强调不得“过度”（unconscionable）。[16]

　　在《德国民法典》制定时，除“买卖不破租赁”[17]的规则外，对住房租赁合同并无基于社会化考虑的特殊规定。[18]两次世界大战结束后，因大量住房被毁而发生住房短缺，为了避免少数人借机提高租金发不义之财，德国开始通过单行法对租赁合同进行管制。[19]最初的管制相当严格，甚至强制剥夺房屋所有人的自由处置权，统一由国家分配和管理。此后随着经济转好，才逐渐有所放宽，[20]直至取消对租金的直接管制。[21]当前对住房租赁的控制主要体现为解约限制（Kündigungsschutz）。[22]

　　德国的租赁合同制度主要规定在德国民法典第535条以下，其中第535条到548条规定了租赁合同的一般规范，适用于所有租赁关系；第549-577条专门规范住房租赁制度。

　　1．限制为租赁合同设置期限。在德国，欲签订定期的住房租赁合同，出租人必须在缔约时书面告知承租人限制租赁期限的理由。德国民法典主要认可以下三项理由（第575条第1款第1句）：租期届满后，将房屋自用、供亲属或同住者使用；用合法的方式将房屋拆除、大修或置于某种不解除租赁合同会严重影响其进展的状态；准备将房屋租给服务提供人[23]居住。在租赁合同到期前，承租人可询问有关理由是否仍存在，出租人要再次以书面形式作出说明（§ 575 II BGB）。该说明必须充分具体，以便承租人事后核实。[24]若出租人未履行上述告知或通知义务，或其限制租期的理由有违法律的规定，或有关理由不复存在，则承租人仍可主张有关租赁合同为不定期合同，在期限届满后继续使用有关房屋（§ 575 III BGB）。

　　2．限制不定期住房租赁合同的解除。作为肯定要件，规定出租人只能在有“正当利益”（ein berechtigtes Interesse）的情形下才能解除合同（§ 573 I S. 1 BGB），包括：承租人过失重大违约；出租人欲将房屋自用[25]及供亲属或同住者使用；出租关系的存续影响有关房屋的价值发挥，但房屋可以以更高的价格租于他人或出售除外（§ 573 II BGB）。作为否定要件，规定出租人不得以提高租金为目的解除合同（§ 575 I S. 2 BGB）。

　　3．限制合同解除的社会化条款。为了更大限度地保护承租人，德国法还设定了“兜底”性的“社会化条款”（Sozialklausel）：若承租人对租赁合同的利益大于出租人，解除对承租人、承租人家庭、承租人其他亲属而言过于严苛，即便出租人有正当理由解除合同，承租人仍可拒绝（§ 574 I BGB），例如承租人虽经合理努力仍无法找到合适的替代住宅（§ 574 II BGB）。

　　4．限制租金数额与租金上涨幅度。在新租赁合同签订时，当事人原则上可自由确定租金数额。当然，和其他交易一样，租金数额也要受民法一般规则的调整，过高的租金将构成暴利而被认定为无效（§ 138 BGB）。另外，根据联邦最高法院的判决，若租金水平高于当地一般水平的50%，还可能构成暴利罪（§ 291 I StGB）。[26]德国法上对租金的限制主要着眼于租金上涨。当事人在订立租赁合同时，若对租金的调整有约定，则适用该约定，[27]若没有约定（通常如此），则只能根据住房所在地的可比租金[28]水平（ortsübliche Vergleichsmiete）调整租金。另外一个值得注意的是法律对上涨幅度的限制，根据第558条第3款，租金上涨的幅度在三年内不得高于20%。即使在最初租金很低且长时间未予调整的情况下（无论出于友情、帮助或者其他任何原因），该规则同样适用。[29]和前述美国法类似，这相当于给租金的提高设置了“涨停板”。[30]

　　5．租赁控制的宪法争议。与美国法一样，作为对所有权的直接干涉，德国租赁控制制度也受到了宪法诉讼的挑战。对此，德国宪法法院在多个判决中强调，住宅在人的生活空间中处于中心位置，作为人类生存的必需品具有特殊重要的意义，因此保护承租人的合理信赖不受出租人随意解约损害符合基本法第20条规定的“社会国”（Sozialstaat）原则，是对所有权的必要限制。[31]在近年的有关判决中，德国宪法法院提出承租人的权利也是基本法第14条第1款项的财产权（Eigentum）的一种，使解约限制更多了一层合宪的理由。[32]

　　二、住房租赁合同控制的社会经济效果

　　不仅在美国和德国，在世界其他地方，也有对租赁合同进行某种形式的“控制”制度。[33]为什么租赁控制制度被广泛地采用？以下尝试从社会经济效果分析的角度回答这个问题。第一部分以价格管制模型为基础，主要讨论理论界对（纽约市）租金管制的分析评价；第二部分则讨论以德国为代表的在租金市场化背景下进行租赁控制的社会经济效果。

　　（一）作为价格管制的租赁控制

　　1．租金管制的可行性。经济学者首先质疑租金管制本身的有效性。在这方面，张五常的分析很有代表性。[34]他认为即使在租金管制的情况下，房屋仍会和在自由市场的价格机制下一样得到有效配置，即得到房屋的顺序依“出价”[35]高低而定。理由是虽然租金价格机制不能自动发挥作用，但替代机制如排队、寻租等可以发挥和价格机制一样的作用。该观点的不当之处主要在于简单地将价格控制后物品的分配机制缩小为“排队”或“寻租”等方式。实际上，正如上文对纽约租金管制法律制度的梳理所显示的，只要分配程序周全（妥当的资格审查、有效的监管和充分的随机性），赋予承租人对多付租金的返还请求权，规定房东不得随意收回房屋，明确租赁合同双方维护和修理房屋的义务，限制转租牟利，通常就可以较为有效地控制住租金而不导致张五常所描述的无效率后果。有学者研究表明，在租金管制的实践中，房屋的分配并不是通过替代价格体系（pseudo-price system）进行，而一定程度上是在有资格的需求者中随机进行。这也就意味着租金管制所带来的福利能够为（至少是部分的）预期受益人所获得，而不是以其他方式被分配转移。因此租金管制是可行的。[36]