实际上,AA地产向非特定小投资者拆零出售已经出租给CC饭店之房产的行为,给CC饭店未来的酒店运营及承租权的安全行使带来了巨大的商业风险和法律风险:
第一,这种商业运作模式链牵涉到开发商、商业经营管理公司、投资者、商家在内的复杂、多层次性的利益关系。这种拆分了商业物业的固有属性,将所有权、经营权及使用权让渡于不同主体的运营模式,一旦整合不力,矛盾会随之产生。显然,这种复杂且多层次的关系会对CC饭店行使租赁合同权利造成很大的潜在风险。
第二,小业主签订购房合同后,必须与AA+酒店运营公司签署委托经营协议和租金回报协议。而AA+酒店运营公司只是AA地产投资设立的一家资金实力并不雄厚的小公司,甚至可以说是在法律上独立于AA地产的“空壳公司”。AA+酒店运营公司低下的履约能力会对CC饭店房屋租赁合同的安全履行产生实质性影响。当下,因经营不善,承诺返租的空头公司人去楼空的现象已屡见不鲜。
第三,AA+酒店运营公司先期承诺的回报率,通常都是按照最理想的经营条件来计算的,没有把实际运营过程有可能遇到的问题估算进去。如果由于市场风险,本来就是个未知数的回报率没有如期实现,必然带来小业主与AA+酒店运营公司之间的纠纷,而这种纠纷也必然波及商家。
第四,根据《
合同法》第
二百二十七条的规定,如果承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。那么如果CC饭店在运营过程中暂时出现了经营困难,导致未能如期支付租金,则会产生种种难以预测的后果:或许部分小业主会要求解除租赁合同,要求自行出租或者自营,这是合理且合法的要求,这将破坏CC饭店的经营规划和整体布局,风险此时将渐渐暴露。
综上,在这种情况下,根据《
合同法》第
二百二十九条之规定,剥夺CC饭店单方面解除房屋租赁合同的权利显然有失公平,也有悖于“买卖不破租赁”原则保护承租人权利的立法宗旨。《
合同法》第
二百二十四条规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。那么,如果出租人将房产转让给第三人,且承租人不认可,是否也应当赋予其对等的租赁合同解除权呢?出租人以及租赁房产是房屋租赁合同最主要的构成要素,虽然承租人在大多数情况下更为关注的是租赁物本身的使用价值,但是不能由此剥夺其对出租人关注的权利。另外,根据《
合同法》第
九十四条的规定,如果在合同履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,另一方当事人有权解除合同。在本案中,AA地产已经通过其出售行为表明其将无法履行房屋租赁合同,那么CC饭店当然有权解除与其签订的房屋租赁合同。