2．建筑物区分所有人共有权的客体

　　建筑物区分所有人共有权的客体，是区分所有建筑物的共有部分。所谓共有部分，是指区分所有的建筑物内构成不同房间的共同材料或结构由两个以上的区分所有人共同使用的部分以及不属于专有部分的建筑物及其附属物。主要包括三个部分：建筑物的基本构造部分，如支柱建筑物顶、外墙、地基等；建筑物的共有部分及附属物，例如楼梯、走廊、门厅管道设备；仅为部分所有人共有部分，如各层之间的楼板、相邻墙壁等。[18]

　　对此，我国《物权法》对建筑区划内的附属设置直归属专门作出规定，建筑区划内的道路，归业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。[19]关于车位与车库的归属，《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。[20]建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。[21]占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。[22]

　　3．建筑物区分所有人共有权的内容

　　建筑物区分所有人共有权的内容包括共有权人的权利和义务两部分。

　　（1）共有权人的权利

　　共有权人的权利，实际上就是建筑物区分所有人的共有权利。归纳起来，区分所有人对共有部分享有以下权利：第一，共用部分的使用权。各区分所有人对整个建筑物的共用设施部分，都有按照该设施的作用和性能进行使用的权利，该使用权原则上不因单独所有权的大小而有大小之别，例如乘座电梯、经过走廊、上下楼梯等；第二，共有部分的收益权。各区分所有人按其单独所有权占整个建筑的比例，对建筑物的共用部分的所生利益、享有收益权；第三，共有部分的改良的权利。在不违法建筑法、城市规划法，环境保护法等公法强制性规定的前提下，各区分所有权可以通过按一定的方式行使共同意志，对建筑物的共用部分进行修缮改良；第四，共有部分的排除妨害的权利。第三人或某个区分所有人在对建筑物的共用部分的使用时违反通常的使用方法或损坏共用部分或对他人的共有权形成妨碍时，任何区分所有人均有权制止、排除妨害，上述行为对某一特定区分所有权人专有部分的权利构成妨害时，除特定的区分所有人有权请求损害人停止侵害、排除妨害。[23]

　　（2）共有权人的义务

　　共有权人的义务，实际上就是建筑物区分所有人的共有义务。归纳起来，建筑物区分所有人就共有部分承担以下义务：第一，依共用部分本来的用途和通常的使用方法进行使用；第二，各区分所有人对共用的门厅、屋顶、楼道、楼梯、地基等共有、共用的部分应共同合理使用，任何一方不得多占、独占、各所有人另有约定的除外；第三，未经其他所有人的同意或所有人会议决议通过，不得改变共有部分的外形或结构；第四，各所有人以及全体区分所有人使用共用部分不得违反法律强制性规定；第五，分担建筑物共用，共用部分的管理、维护、修缮费用。分担的原则是在该共用部分所涉及的使用范围内，由该范围的各区分所有人按其专有部分在该范围内所占的比例分担。[24]

　　（三）建筑物区分所有人的管理权