3．建筑物区分所有人专有权的内容

　　建筑物区分所有人专有权的内容包括专有权人的权利和义务两部分。

　　（1）专有权人的权利

　　专有权人的权利，实际上就是建筑物区分所有人的专有权利，主要是在法律、法规和管理规约的规则调控之下，对建筑物之专有部分行使占有、使用、收益和处分的积极权能以及排除他人非法干涉的消极权能。可以说，专有部分作为所有人享有单独所有权的部分，在权能上与一般的不动产所有权基本相同。当然，专有权的行使必须正当且符合交易习惯，例如，当行使处分权能之时，不能将专有部分和共有部分人为分离，应该尊重建筑物区分所有权的整体性，将专有部分和共有部分一并处分。根据《物权法》的规定，业主转让建筑物的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有权和共同管理的权利一并转让。[14]

　　（2）专有权人的义务

　　专有权人的义务，实际上就是建筑物区分所有人的专有义务，归纳起来主要有下列几项义务：第一，尊重建筑物区分所有权的性质以及建筑物专有部分的自身性质和用途，按照本来的用途使用专有部分，不得擅自改变本来用途。第二，正当维修和改良的义务，即专有权人如果对专有部分进行维修和改良，必须遵循正当性，不得破坏建筑物安全及外观，不能妨碍建筑物整体的正常使用以及违反各个区分所有人的共同利益。第三，容忍他人行使专有权的义务，即建筑物区分所有人都有行使专有权的权利，当区分所有人正当使用、维修、改良其专有部分时，其他区分所有人有容忍的义务，不得阻碍和妨害。例如，其他区分所有人因维护、修缮其专有部分或设置管线，必须进入另外所有人的专有部分时，该专有部分的所有人无正当理由不得拒绝。《物权法》规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。[15]

　　（二）建筑物区分所有人的共有权

　　1．建筑物区分所有人共有权的涵义

　　建筑物区分所有人的共有权，即业主的共有权，是指建筑物区分所有人依照法律、法规或者管理规约的规定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。我国《物权法》明确规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。[16]可见，建筑物区分所有人对建筑物之共有部分享有共有权，且共有权利与共有义务是不可分割的。

　　具体说来，业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有未作特殊规定的性情下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对物业管理用房、绿地、道路、公用设施等共有部分享有占有、使用、收益或处分的权利。但是，如何行使占有、使用、收益或处分的权利，还要根据《物权法》及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。同时，业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务，如何承担义务，也要依据《物权法》及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。[17]可见，在物权法理论上，可以将业主的共有权分为法定共有权和约定共有权。前者主要是根据法律、法规规定产生的共有权，后者则主要是根据建筑区划的管理规约产生的共有权。