3．权利内容上的复杂性

　　建筑物区分所有权的内容非常复杂，一方面，建筑物区分所有权既有就其独有部分享有的独有所有权，又有对共有部分享有共同所有权，还有成员之管理权，是三种权利的结合，本身具有多样性。另一方面，建筑物区分所有权包涵三方面的法律关系，一是权利主体作为专有权人的权利义务关系；二是权利主体作为共有人的权利义务关系；三是权利主体作为管理团体成员的权利义务关系。而且，这三方面的权利义务关系经常交织在一起。

　　（三）建筑物区分所有权的发展简史及现实意义

　　最早以民法典形式对建筑物区分所有权予以规定的是1804年《法国民法典》，当时处于自由资本主义时期，确立建筑物区分所有权主要是为了解决住宅缺乏问题。之后，《意大利民法典》、《葡萄牙民法典》、《日本民法典》、《西班牙民法典》、《瑞士民法典》等民法典以及其他一些国家的民事立法纷纷确立了建筑物区分所有权。[9]二次世界大战以后，各国发生了严重的住宅危机，为解决广大市民的居住问题，各国政府将目标投向高层或多层建筑物的兴建上，对此，各国原有民法典的简陋规定已远不能适应建筑物区分所有权产生的大量纠纷及若干关系，因此，各国纷纷制定区分所有权特别法或者扩充原民法典关于区分所有权制度的规定。[10]

　　我国在改革开放前实行单一的、僵化的多层和高层住宅的公有制形式，不可能形成建筑物区分所有权制度。改革开放以后，这种格局被打破，出现了多个所有人区分拥有一栋多层或高层建筑物的情况，因此建筑物区分所有权写入《物权法》，也就成为民事生活发展的必然要求，具有规范现实生活的积极意义。

　　二、建筑物区分所有权的内容

　　（一）建筑物区分所有人的专有权

　　1．建筑物区分所有人专有权的涵义

　　建筑物区分所有人的专有权，即业主的专有权，是指区分所有权人对专属于自己的，由建筑材料组成的，在构造上和使用上具有独立性的封闭建筑空间所享有的所有权。我国《物权法》明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。[11]可见，建筑物区分所有权的所有人对其专有部分享有单独所有权，可以自由使用、收益、处分，并排除他人干涉。

　　具体说来，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。[12]

　　2．建筑物区分所有人专有权的客体

　　建筑物区分所有人专有权的客体，是指在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权标的物的建筑部分。也就是说，专有权的客体或者范围必须是在使用上具有独立性、构造上形成单独空间的房间整体，而不应当是构成房间的材料表层或中心线以内的部分。不能独立使用的建筑空间上不能设定专有权，在结构上自然供全体或部分所有人使用的共有部分也不能设定专有权。

　　关于建筑空间的界定，即划分专有部分之间、专有部分与共有部分之间以及专有部分与建筑物外部之间的界限，学界存在空间说、壁心说、最后粉刷表层说以及壁心和最后粉刷表层混合说。比较而言，壁心和最后粉刷表层混合说较为科学合理。因为空间说虽然符合专有权客体的实际状况，反映了建筑物区分所有权的特征，但由于把墙壁、地板、天花板等境界部视为共有部分，则区分所有人欲粉刷墙壁或在墙壁上钉图钉，在地板上铺地砖，均应经其他所有人的同意，始得为之。如果真以此说，则必然给区分所有人的生活带来不便，也与社会实情不符。壁心说虽然符合交易习惯，但在境界壁内往往埋设着维持整栋建筑物正常使用所必需的各种管线，如果可以凭区分所有人自由使用或变更之，那么，整栋建筑物的维护与管理，显然不够妥当。最后粉刷表层说虽然弥补了空间说和壁心说的不足，但却忽视当前区分所有建筑物以壁心为界线的交易习惯。[13]