（2）限制性和派生性

　　土地所有权受到的限制较多，由于土地是关系到人类社会命运的自然资源，同时也是无法移动的财产，因此，与动产所有权相比较，土地所有权的行使受到较多的限制，这种限制不仅包括私法上的限制，还包括许多公法上的限制，如土地规划、耕地保护、土地征用土地用途等方面都以公法规范加以强制性规定从而构成对土地所有权的限制。[15]与此同时，尽管土地所有权在权利的行使上具有限制性，但它可以派生出他物权，大部分用益物权即是由土地所有权派生而来。我们认为，这种派生性反过来又增强了其限制性，因为派生出来的用益物权在本质上则是对土地所有权的一种限制，在越来越重视土地利用的形势下，用益物权人的法律地位逐步提到，从而与土地所有权人相抗衡，最终实现土地利用的最大化价值。

　　3．空间权

　　空间权与土地所有权密切相关。随着现代城市化的发展，人们对土地的利用逐步由平面的所有和利用发展为立体的所有和利用，于是，空间权的概念应运而生。现代民法认为，空间权是指在空中或者地中横切一断层而享有的权利。[16]现实社会生活中的地下停车场、地下商场、地下通道、空中走廊等利用地下和地上空间的情形俯拾即是，但有关空间权的立法、判例和学理研究则十分滞后。因此，我们认为，物权法或者民法典应回应现实需要，与时俱进地确立空间权制度。空间权可以分为地上空间权和地下空间权、空间所有权和空间利用权等。其中，空间所有权则是一种特殊的土地所有权表现形式，是主体对离开地表之空中或者地中之特定空间所享有的所有权，典型即是公寓化住宅所有权人对其独立支配的特定建筑物空间所享有的支配权。

　　4．我国土地所有权制度

　　土地，在我国从来就是一种重要的生产资料和生活资料，具有重要意义。从某种意义上说，一部中国史，就是一部围绕土地的分配、所有和利用而不断斗争的历史。[17]在我国，作为根本大法的宪法、作为民事基本法的民法通则和作为专门法的土地管理法都对土地所有权设有明文规定，明确了我国的土地所有权制度是土地国家所有权和集体所有权，个人和社会团体不得享有土地所有权。[18]

　　（1）土地国家所有权

　　土地国家所有权，是指由国家代表全民对土地所享有占有、使用、收益和处分的权利。我国《民法通则》规定，国家所有的土地，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。[19]《物权法》也规定了城市的土地属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。[20]当然，鉴于国家作为民事主体的特殊性，国家尽管是国家土地所有权的唯一主体，但通常并不以国家名义直接行使所有权，而是通过一定的方式，将国有土地交由机关、团体、企业、事业单位、农村集体经济组织或自然人使用、经营。