【作者简介】
李绍章，笔名土生阿耿，上海政法学院法律系民商法教研室教师。
【注释】 应注意者，关于不动产登记的性质，在学界认识不一。有主张其为法律行为者，因为登记中有意思表示，即登记当事人的申请及登记机关的同意均属意思表示。参见孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第133—134页；有不承认其为法律行为者，因为登记申请为纯粹的程序性表示，并非法律行为。参见田士永：《物权行为理论研究》，中国政法大学出版社2002年版，第199页。
参见我国《物权法》第9条第1款。
参见我国《物权法》第9条第2款。
参见彭万林主编：《民法学》（2007年修订版），中国政法大学出版社2007年版，第224页。
参见我国《物权法》第10条第2款。
参见我国《物权法》第10条第1款。在我国，对不动产物权登记有职权的行政机关有国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关、林业管理机关等，它们分别对基于土地、房屋、矿产资源、水资源、渔业资源、森林资源而发生的物权或准物权行使登记管理权。
参见我国《物权法》第11条。“必要材料”主要包括权属证明、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等材料。
参见我国《物权法》第12条第1款。
参见我国《物权法》第12条第2款。
参见我国《物权法》第13条。
参见我国《物权法》第18条。
参见我国《物权法》第19条第1款。
参见我国《物权法》第19条第2款。根据《物权法》颁布之前的草案规定，登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。申请人自登记簿记载的权利人书面同意异议登记之日起三个月内不起诉也不申请更正登记的，或者自人民法院异议登记裁定生效之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。有证据证明异议登记不当，权利人有权申请登记机构注销异议登记。异议登记造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。显然，草案对异议登记的规定有繁琐、复杂之嫌，在草案正式通过时，简化了异议登记的程序及效力性规定。
现实生活中，当事人在签定买卖期房或者转让其他不动产物权协议时，因不动产之产权登记尚未办理，便不发生不动产物权变动的法律效力，于是，债务人（卖方）往往违约处分该不动产，出现“一房二卖”或者“一方多卖”现象，使该债权人（买方）将来无法取得该不动产物权，造成不可挽回的损失。于是，我国颁布的《物权法》借鉴国外立法中的预告登记制度，规定了当事人的预告登记权。
参见我国《物权法》第20条第1款。根据《物权法》颁布之前的草案规定，债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。笔者认为，草案中的这一规定不太妥当，与预告登记制度的初衷不相吻合，因为预告登记主要是限制债务人（卖方）的违约处分行为，保护债权人（买方）将来实现物权。如果对债权人预告登记的程序设置严格的条件（如支付一半以上价款或者必须经债务人书面同意），则限制了债权人的预告登记申请权，当债权人无法支付一半以上价款或者债务人不同意预告登记时，登记机构仍然不能办理预告登记，显然，预告登记制度的价值即会有落空之嫌。
这种登记是不动产登记的特殊类型，其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行的登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。可以说，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。这样，所登记的请求权就得到了保护。参见全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第31页。
参见我国《物权法》第20条第2款。
参见我国《物权法》第21条第1款。
参见我国《物权法》第21条第2款。
参见我国《物权法》第22条。
参见魏振瀛主编：《民法》，北京大学出版社、高等教育出版社2000年版，第224—225页。
参见我国《物权法》第14条。
参见我国《物权法》第15条。
参见我国《物权法》第16条。
参见我国《物权法》第17条。
参见马俊驹、余延满：《民法原论》（第二版），法律出版社2005年版，第308—309页。
例如，某甲将自行车卖给某乙而交付钥匙，即可认为已为现实交付。再如，某甲在牛市上卖牛，某乙发现该牛遂牵回自家喂养，此种情形因为欠缺某甲的让与意思，故不构成交付，某乙不可能取得该牛之所有权。
参见我国《物权法》第25条。
参见我国《物权法》第26条。
参见我国《物权法》第27条。
参见刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第298页。
参见我国《民法通则》第72条。
参见我国《物权法》第23条。
参见我国《物权法》第24条。

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