一、不动产登记

　　（一）不动产登记的概念

　　不动产登记是对土地、房屋等建筑物之类的不动产变动进行的一种公示方法。具体说来，所谓不动产登记，是指不动产登记行政管理机关根据申请人的申请或依职权将不动产物权设立、变更、转让和消灭等情况依法记载于其专门设置的登记簿上的行为。[1]从登记机关的角度观察，不动产物权登记是一种行政行为，它所体现的是国家行政权力对不动产物权关系的合理干预。干预的目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。[2]依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。[3]

　　根据不同的标准，可以对不动产登记作出不同划分。[4]例如，以登记管理为标准，可以将不动产物权登记分为总登记和与变动登记，总登记又叫静态登记，是不动产登记管理机关为设立、变更不动产物权证书，建立和健全不动产物权管理秩进行的全面登记；变动登记又叫动态登记，是不动产物权登记机关日常进行的就不动产物权设立、变更、转让和消灭等事项进行的登记。再如，以不动产物权登记是否依申请为标准，可以将不动产物权登记分为登记管理机关应申请人的申请进行的登记与登记机关依职权进行的登记，前者只有在申请人申请时方可启动登记程序，后者如登记机关依职权注销错误登记等。又如，以不动产物权的类型为标准，可以将不动产物权登记分为不动产所有权登记与不动产他物权登记，以不动产类型不同为标准，可以将不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿权登记、水权登记、渔权登记和林权登记等。

　　为了保证不动产物权变动秩序之稳定，国家对不动产实行统一登记是最好的制度安排，鉴于目前我国对不动产采取多头登记，不同的财产在不同的登记部门登记，同一财产涉及不同权利的也要在不同部门登记，我们建议，应该专门制定“不动产统一登记法”或者行政法规，具体规定统一登记的范围、登记机构和登记办法，这样有利于使不动产物权变动登记制度统一化，减少公示成本，同时也有利于公信原则的真正实施。根据《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。[5]

　　（二）不动产登记的法律规则