预告登记能否直接转化为本登记？

　　设立抵押权时，抵押人具有完整权属而设定抵押登记的，即为本登记；但以在建房抵押时，由于购房者尚未取得法律意义上的完整物权，故其所办理的登记其实为预告登记。

　　如果本案中的有关抵押法律关系设立于物权法施行之后则关于预告登记与本登记的关系将非常清楚，即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　可见，预告登记与本登记之间还存在一个在3个月转换期间内重新设定的问题，但预告登记自身仍具有限制抵押人进行再处分的法律功能。

　　事实上，当华东三峡公司在预购“皇府别墅”并被确认具有完全所有权的情形下而又将之退还方信公司的行为涉及到对抵押物的擅自处分的责任问题。根据有关抵押制度，在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。因此，华东三峡公司必须对各银行债权人承担责任。当抵押物的权属再度归属于方信公司后，除非方信公司履行了对该抵押物上抵押负担的“涤除”义务后，即作为新的受让人的方信公司在代为清偿债务并消灭抵押权后方能重新取得对“皇府别墅”的完整权属。

　　方信公司的另一诉讼请求是请求确认其享有争议房地产权属，但这与本案的抵押担保效力的确认不属同一法律关系。无论方信公司与华东三峡公司之间的预售房交易是真实的意思表示，或是双方仅以“预售”为名行“融资”交易之实的虚假商品房买卖，且不论其购房交易合同之效力如何，均不影响善意第三人即各银行债权人抵押权的有效性。

　　（转载本文请注明出自北大法律信息网并完整刊载下列信息）

师安宁　法律硕士　北京大成律师事务所合伙人
最高人民法院《人民法院报》“民商法案例法律诊所”专栏特邀主持人及专家撰稿人。
全国首届律师电视辩论大赛“优秀辩手奖”获得者
中华全国律师协会民委会委员
业务直线：010-58137746
移动电话：13910234984；
电子信箱：shianninglaw@126.com