二、购买“楼花”中的法律问题

　　由于商品房的稀缺性和开发资金的紧缺性，城市商品房的购买者大多都是在商品房尚未建成时就开始了购买活动，俗称“买楼花”。作为购房者，最担心的就是交了钱到最后却拿不到房。出现这种情况的原因有开发商证件不齐而导致预售合同无效的情形也有开发商看楼价上涨进而“一房二卖”的情形，因此，对于购房者在购买“楼花”时为预防上述情形的发生一定要做到以下两点。一要审查开发商是否具备商品房预售条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售的条件是：

　　1.已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。

　　2.持有建设工程许可证。

　　3.按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。

　　4.同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。

　　5.已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

　　只有具备以上条件，开发商的预售行为才是合法有效的，否则预售合同无效，当事人可能会损失所购房屋的预期利益。另一方面，当预售合同订立之后，要检验开发商是否办理了预售合同登记备案。《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。目前从法律规定来看，预售合同登记备案与否并不影响预售合同的效力，但是国家实行登记备案制度的立法目的主要是通过对商品房预售合同的管理来审查房地产开发商预售商品房行为的合法性，以保护预购人的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。因此，预购人应及时监督开发商是否履行登记备案制度，这样一方面可以让行政机关为自己多把一次关，另一方面，即便将来发生纠纷，也可以使自己处于有利地位。如果在法定期限内，开发商拒绝进行登记备案，预购人可以自行到房地产管理部门进行预告登记。