预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，这种物权变动请求权经过登记公示后，具有排他效力和对抗第三人的效力，可以限制现时登记权利人处分其权利，在能够办理本登记时，预告登记人将顺位成为登记物权人。虽然房屋所有权转移预告登记权利人和房屋所有权人并不相同，但为了解决本登记滞后于交付所带来的矛盾，出于政策上的考量，立法者完全可以利用法律拟制的技术手段，[11]将房屋所有权转移预告登记权利人与业主等同视之。
同时，笔者认为应当借鉴我国台湾地区的经验，在建筑物区分立法中引入有别于“区分所有权人”的“住户”概念，并明确规定住户享有的权利和义务。我国台湾地区“公寓大厦管理条例”所称住户是指“公寓大厦之区分所有权人、承租人或其它经区分所有权人同意，而为专有部分之使用者。”[12]住户是现实居住和使用专有部分的人，住户可以是基于所有权而占有和使用专有部分，此时业主就是住户。住户也可以是基于合同关系，如商品房买卖合同或租赁合同，合法占有使用专有部分，此时住户并非业主。住户因共同居住的事实而对整个建筑物享有权利和承担义务，其权利义务来源于其占有使用的事实，而业主的权利义务来源于所有权，由此决定了两者权利义务内容的区别：对专有部分和共有部分的收益、处分权、业主大会的表决权由业主享有；住户对区分所有建筑物的享有和承担维护、管理的权利和义务，受管理规约的约束。此外，业主可以通过约定方式向非业主住户让渡部分业主权利和义务，例如购房者基于与开发商的商品房买卖合同的约定而负担缴纳物业管理费的义务，享有参加业主大会行使表决权的权利等。
由此，笔者认为，《建筑物区分所有权司法解释》对业主的界定宜表述为：“依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人是业主；虽未依法登记取得专有部分所有权，但已经办理了专有部分所有权移转预告登记的登记权利人视为业主；虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经成为该专有部分住户的人，可以行使业主权利；其后登记簿记载的该专有部分的所有权人与住户不一致的，对于住户行使业主权利的行为，所有权人应当予以追认。”
【作者简介】
屈茂辉，湖南大学法学院教授。
【注释】《现代汉语词典》中所谓“业主”，指“产业或企业的所有者”，商务印书馆1991年版，第1349页。
参见张晋藩：《中华法学大辞典？法律史学卷》，中国检察出版社1999年版。
在2005年7月10日以前历次由官方制定公布和由学者起草的
物权法草案建议稿中，均直接称“建筑物区分所有权”。在建筑物区分所有权的名称前加上了“业主的”三个字，变为“业主的建筑物区分所有权”的做法是否妥当，在
物权法制定过程中，学者有不同的意见。王利明教授认为，在建筑物区分所有权前加上“业主”这个词，一方面是使该概念变得更加通俗易懂；另一方面，“业主”这一定语使得建筑物区分所有权更为具体。使用“业主的建筑物区分所有权”的概念，比建筑物区分所有人的概念更为简洁，也更为通俗。参见王利明：《论业主的建筑物区分所有权》，《当代法学》2006年第5期。陈华彬教授认为，应对
物权法草案使用“业主的建筑物区分所有权”一语给予否定性评价，建议取法日本的立法名称，将
物权法草案中“业主的”三个字删去，而直接称为“建筑物区分所有权”。参见陈华彬：《业主的建筑物区分所有》，《中外法学》2006年第1期。
参见王利明：《论业主的建筑物区分所有权》，《当代法学》2006年第5期。
根据《
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第
11条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”
王利明：《
物权法研究》（上），中国人民大学出版社2007年版，第561-562页。
有关物业管理的地方性立法普遍以物业管理区域内房屋的交付使用率作为可以成立业主大会的判断标准，买受人是否取得登记则在所不问。如《内蒙古自治区物业管理条例》（2008年7月25日修正）第9条：“在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50%以上的，或者已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%，但使用已超过二年的，可以筹备成立业主大会。”《珠海市物业管理条例》（2007年9月14日）第14条：“物业管理区域符合下列情形之一的，可以按照本条例规定，召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会：（一）房屋出售交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的50%以上；（二）首套房屋出售交付使用超过二年，交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的30%以上。”
参见孙宪忠：《我国物权法中物权变动规则的法理评述》，《法学研究》2008年第3期。
王成：《论不动产物权变动的交付》，《政治与法律》2005年第6期。
参见2008年7月1日起实施的《
房屋登记办法》第
69条：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”
拉伦兹认为，法学上的拟制是：有意地将明知为不同者，等同视之。法律拟制的目标就是T1事实上与T2并非同一事例，但出于某种目的，对T2赋予与T1相同的法律效果。参见卡尔？拉伦兹：《法学方法论》，商务印书馆2005年版，第142页。
参见我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第10条。
