三、“业主”概念的科学厘定

　　纯粹从理论上而言，不动产物权变动的本源是当事人在交易中的意思自治，即当事人对物权交易的推动，而登记只是物权独立意思的客观表征方式。出卖人与买受人签订不动产买卖合同后，交付占有不动产的行为也同样存在着转让占有以及转移所有权的意思表示，交付房屋的客观要件完全可以证明物权转移的意思表示，法律也应当承认和保护这个意思表示。[8]

　　而且能否以及在何时登记成功，既要看登记机关的工作，也要取决于开发商的配合。不能基于买受人想登记、却因自己能力之外的原因而不能登记的结果来惩罚买受人。同时，房屋交付后实际上一直由买受人支配，如果以登记为不动产物权变动的要件，那么，在交付占有后至登记之前围绕房屋发生的一切法律行为，都要以开发商的名义进行。这既不符合实际情况，也会带来无穷的烦恼和问题。[9]所以，从立法论的角度出发，以交付作为不动产所有权变动的要件，以登记作为对抗要件，则上述矛盾似可最终得到合理解决。

　　可是，我国《物权法》才生效一年多，不可能在短期内进行修改，上述立法论的解决路径在操作上多少有点遥不可及，如何在《物权法》确立的物权变动规则内合理解决现实矛盾，是更为迫切的问题。出于现实因素的考虑，笔者认为，可以通过预告登记制度来解决此矛盾，即将尚未依法登记取得所有权但已经办理了专有部分所有权移转预告登记的登记权利人认定为业主；认定基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人，可以行使业主权利。这样规定的理论与现实意义十分重要。

　　首先，能有效缓解房屋过户登记远远滞后于房屋交付造成的现实矛盾。

　　预告登记是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度，它是在本登记之前进行的一项登记，其针对的是将来会产生的不动产物权，而非已经现实存在的不动产物权。与办理本登记相比较，预告登记更为简便易行。房屋的所有权过户登记手续需要在房屋竣工验收并且符合法定条件的情况下才能办理，耗时甚久，严重滞后于房屋交付。但在房屋尚未竣工验收的情况下，在房屋交付之前，买受人签订买卖合同后就可以依照约定办理预告登记，在出卖人不配合的情况下，买受人还可以依照约定单方面申请预告登记。[10]这样就避免了登记和交付之间的时间差，有效解决房屋已交付但未登记所产生的现实问题。其次，能够有效维护《物权法》物权变动规则体系的统一性。