2.“业主”必须对专有部分享有所有权

　　建筑物区分所有权是专有权，是占主导地位的复合权利，没有专有权则谈不上共有权和共同管理权，因此，要成为业主则必须对专有部分享有所有权，专有部分的其他权利人包括用益物权人、担保物权人、承租人等都应被排除在“业主”范畴之外。

　　值得研讨的问题是，只购买了车库或车位而没有购买经营性用房或者住宅的人是否能够成为业主。有的学者认为，“应认可他的业主地位，但是他的表决权是受到限制的，只能参与有关车库的保管、维护事务的表决，而不能对整个小区的物业管理事务进行表决。当然，如果当事人有特别约定的，应当从其约定。”[4]此论确有一定的道理，不过，车库或车位的所有权人能否成为业主取决于车库或车位是否为区分所有建筑物的专有部分。如果车库或车位是区分所有建筑物的专有部分，则当然车库或车位的所有权人是业主。此时，车库或车位所有权人与其他住宅或经营性房屋的所有权人在表决权的行使和其他权利义务方面均不应当存在区别。如果车库或车位本身并非区分所有建筑物的专有部分，而仅仅为共有部分，例如占有业主共有部分而划定的车位，则这样的车库或车位就不能作为独立的转移所有权的交易客体，而只能在其上设立专有使用权，当然也就不存在车库或车位的所有人问题，更可能不是业主。

　　3.依照合同等民事法律行为发生物权变动后的“业主”应是登记簿上记载的专有部分权利人根据《物权法》第9条，因合同等民事法律行为发生的不动产物权变动，采取登记生效要件主义，经依法登记，不动产物权变动发生效力，未经登记，不发生所有权转移的效力。区分所有建筑物的专有部分作为不动产，其所有权的转移也必须遵循《物权法》第9条确定的物权变动规则，当通过买卖、赠与等民事法律行为转移专有部分所有权时，必须办理所有权转移登记后，继受人才取得业主资格。订立了买卖合同但没有依法登记的，仍然不是专有部分的所有权人，因此，亦不能认其为业主。

　　二、《建筑物区分所有权司法解释（征求意见稿）》中“业主”范围之商榷