最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《区分所有权解释》）建筑物区分所有权专有部分之范围已作出界定，然而在对专有部分的使用中是否会与共有部分的权利发生冲突，露台与屋顶的使用是否代表此类冲突抑或根本不是？如果有冲突如何解决？笔者撰文试析之。

　　一、关于露台。

　　现行的法律法规中并没有给出关于露台的法律概念，我国建设部在公布的《住宅建筑规范》《住宅性能评定技术标准》[1]中也没有界定露台的概念。

　　散见于一些地方性法规中的露台的概念，可归纳为“指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面”[2]。然而，据此表述，恐还不能解决关于建筑物区分所有权专有部分的理解，因为，此表述虽然在物理上确认权利标的为“屋面”或“台面”，但并没有涉及“屋底”或“台底”。因为此露台既可成为业主的屋面也可成为其他业主的屋顶，如对露台的使用不当，难免与屋顶的权利人产生纷争。

　　《区分所有权解释》第2条第2款前段，使露台界定为专有部分的组成部分设定了两个条件，1、规划上专属于特定房屋；2、建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中。

　　在前段所述的两个条件中，司法解释采用规划专属的界定方式，甚至要求销售商也需根据规划图纸列入售房合同的售房图纸红线范围内。否则，该部分的建设物不能界定为建筑物的专有部分。

　　售房案例中，由于露台是不被允许计价的，房开商往往采取附赠的方式赠与给购房者，并在售房合同的房屋平面图纸中以红线明示划定。虽然有房开商出于各种考虑未将露台以红线明示于售房合同中的房屋平面图纸范围内，但笔者认为，只要该露台被根据规划列入了售房合同中，即使没有被划入红线范围，也应当承认该露台属于该房屋的专有部分，该购房业主对该露台享有建筑物区分所有权。