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我国法上不动产物权登记制度的实证分析

  
  所以,对于这些《物权法》、《土地管理法》、《林木和林地权属登记管理办法》、《草原法》规定的国家自然资源所有权、农民宅基地使用权、农民集体土地所有权、农民集体所有土地用于非农业建设的建设用地使用权、单位和个人已经依法使用的国有土地使用权、国家、集体的森林、林木和林地所有权、个人的林木所有权、个人的林地使用权、国家所有、全民所有制单位、集体经济组织等使用的草原使用权、集体草原所有权等权利,其再次处分时登记的效力为登记是产生物权变动的要件,若不登记,则处分无效,不发生物权变动的效力。这一结论的得出,主要是根据前文所列各法条的规定,其都用了“应当登记”的措辞,没有任何对抗主义的表述。那么根据登记要件主义为原则的体系解释,不登记即物权变动无效。

  
  其次,对于《物权法》规定的农村土地承包经营权,其第129条说,土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记,不得对抗善意第三人。《农村土地承包法》第38条也规定,土地承包经营权采取互换、转让方式流转,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记,不得对抗善意第三人。所以,对农村土地承包经营权而言,这就明显赋予了其登记以对抗效力。

  
  再次,对于《物权法》第28-30条规定的情形下取得的权利,根据《物权法》第31条规定,“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。”此处“不发生物权效力”如何理解,是指物权不发生变动,还是指物权不能对抗善意第三人,没有完整的对世性?笔者认为,这些权利,尤其是法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致的物权变动,以及因继承或者受遗赠取得的物权,再行处分时登记的效力要看这些物权本身的内容及其在中国法上的规定,分别决定。

  
  若对该物权转让、变更的登记在中国法上原本就采登记要件主义,那么《物权法》第31条中的再行处分行为若不登记,就不产生任何物权变动的效果。比如:在某判决中,法院将某处房屋判给了争议一方甲,此时物权变动便发生效力,无须经过登记程序,甲便可获得对该房屋的所有权。但由于根据《城市房地产管理法》第60条第3款的规定,房屋所有权的转让应当登记,因此甲若要转让该所有权,则必须为登记手续;否则转让无效,受让方无以取得该房屋的所有权。


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