(4)申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。这个15天时间的性质是有争议的，有人认为是除斥期间，如孙宪忠教授认为，异议登记“具有导致不动产物权的不稳定状态的消极作用。为使不动产物权的不稳定状态不致长期延续，尽早恢复正常的不动产物权秩序，法律必须为异议登记的效力设置除斥期间”。[60]有人则认为，除斥期间的客体是形成权，且为不变期间，[61]而异议登记的效力并非形成权，其存续期间也是可变的，如果当事人在这期间提起了诉讼，则异议登记的存续不止这么长的时间。所以，这个期间并不是异议登记效力的除斥期间，而不过是异议登记这一法律事实存在的一种法定期间。[62]值得注意的是，德国法和日本法上都没有这样一个期间的规定，究其原因，日本法上的预告登记以采诉讼形式为主，受诉讼时限的约束，无另行规定除斥期间的必要。而在德国法中依假处分命令为异议登记时，若假处分命令是在诉讼中作出的，本身受诉讼法上规定的期间的调整。[63]那么从我国的情况来看，若采用诉讼模式，就是参照诉前财产保全的程序，而我国《民事诉讼法》第93条第三款规定，申请人在人民法院采取财产保全措施后15日内不起诉的，人民法院应当解除财产保全。而解除保全措施后，异议登记当然也将失效。所以，这里的15天也可以理解成是这个诉讼期间的限制。当然，如果我们承认登记权利人的书面同意也是作成异议登记的一种途径的话，这个15天当然可以理解为是异议登记的失效期间，因为若登记权利人不同意更正登记，异议登记申请人也不起诉，异议登记将长期存在。“为登记权利人的利益和交易秩序稳定的需要，当然应使该异议登记丧失其效力”。[64]从这个意义上说，这个15天的规定是我国法律的一个创新。

　　

　　(5)异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　

　　2、预告登记

　　

　　在不动产转让中，达成产权转移合意到办理产权变更登记之间可能需要一段甚至较长的时间，在此期间则可能出现一物多卖的情形，为了保护买受人的权利，在产权变更登记之前买受人可以申请进行预告登记，这样可以保护买受人的权利，对抗新的买受人。另外，这也有利于其他的潜在的买受人。

　　

　　关于预告登记的效力，学者一般认为是债权物权化的表现。如王泽鉴先生认为，预告登记系介于债权与物权之间，兼具二者的性质，可认系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。[65]《物权法》第20条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这一条规定的是预告登记的保全效力问题，从条文来看，“不发生物权效力”应当指的是不能在登记簿上进行登记，从而采用的是绝对无效的原则。而从德国和瑞士法来看，二者均采用相对无效原则。如《德国法民法典》的第883条第2款规定了内容的相对无效，即处分在会妨害或者侵害请求权的限度内没有效力。而在第888条第1款规定了对人的相对无效，即处分仅仅对为其利益而成立预告登记的人无效。笔者认为，相对无效主义更加合理，不仅使登记簿保持了其正确性，又有利于经济生活的活跃，因为在预告登记涂销后取得人权利的限制完全消失，对第三人来说则没有什么影响。

　　

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效(《物权法》第20条第二款)。这主要是为了权利的稳定性而设。预告登记的从属性决定了它随着所担保的债权的消灭而消灭。另外，在请求权受到永久性抗辩权的对抗时，[66]以及在债权人抛弃预告登记时，[67]也应当认为可以申请涂销预告登记。承认前者是因为“建立预告登记的目的，只是对被保全的请求权提供强有力的保障，但并不改变请求权本来的法律关系”。[68]

　　

　　实际上，物权法上登记的分类还不止以上三种，如从权利变动的进程的角度，可以将登记分为设立登记、变更登记和注销登记等。

　　

　　五、小结

　　

　　从上面的论述可以看出，物权法中规定了一个较为完整的物权登记体系，尽管在具体条文是否应当规定进来(如程序性的条款)以及一些具体的制度设计上还存在争议，但是它毕竟为物权法秩序的建立提供了一个良好的基础。物权登记的内容非常丰富，本文尝试对物权法关于登记制度的进行多角度解读，以期对物权登记的适用有所裨益。

【作者简介】
申卫星，清华大学法学院副教授。
【注释】由于需要登记的物权大部分情况下是不动产物权，因此学者们的定义也是以不动产登记为核心来论述的。
王利明：《试论我国不动产登记制度的完善(上)》，《求索》2001年第5期，第48页。
温丰文：《土地法》，台湾正中书局1994年版，第125页。
孟光宇：《土地登记制度》，天地出版社1944年版，第2页。
王洪亮：《不动产物权登记立法研究》，《法律科学》2002年第2期，第118页。
孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第130页。
德国法上关于登记程序上的规定除民法典物权编中少量的条文，其他见于1935年《土地登记条例》(最后修改1994年)、1935年《土地登记施行法》、1936年《土地登记官职责条例》、1951年《以土地登记规则处理住宅所有权事宜法》等法律文件中。
崔建远：《中国房地产法研究》，中国法制出版社1995年版，第238页。
参见杨伟东：《不动产登记的公法思考》，《清华法律评论》，第一卷第一辑，清华大学出版社2006年版，第56-57页。
同前注5，第122页。
参见李昊：《物权法背景下的不动产登记法》，《清华法律评论》，第一卷第一辑，清华大学出版社2006年版，第62-64页。另参见崔建远：《我国物权立法难点问题研究》，清华大学出版社2005年版，第362-364页。
登记请求权是指当登记义务人任意不为协力时，另一方得请求其协助登记的权利。
参见肖厚国：《物权变动研究》，法律出版社2002年版，第270-271页。
参见李昊、常鹏翱、叶金强、高润恒：《不动产登记程序的制度建构》，北京大学出版社2005年版，第3-4页。
王泽鉴：《民法总则》，三民书局1992年版，第2页。
如陈振、郑义春诉河南省郑州市房管局赔偿经济损失纠纷案中，由于非房屋所有人递交虚假材料，房管局工作人员没有验明真伪，从而导致原告12万元经济损失。此案提起的是行政诉讼，法院最后确认房管局行政行为违法，但不负责经济损失的赔偿。案例来源：耿健：《房管局出错不用赔?》，《南方周末》，2001-06-24。
如深圳有色金属公司诉深圳市国土局一案中，被告在第三人申请不符合法定要件的情况下颁发房地产证，并在此基础上办理了抵押登记手续，造成原告极大损失。原告提起行政诉讼，法院撤销行政行为，并判决被告赔偿原告870万贷款本金的损失。案例来源：《870万：最大国家赔偿案敲定》，《南方周末》，2003-07-10。
同前注9，第57页。
杨解君：《行政许可的概念与性质略谈——与郭道晖先生共同探讨》，《南京大学学报(哲学·人文科学·社会科学)》2000年第3期，第61页。
参见王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第207页。
参见胡志刚：《不动产物权新论》，学林出版社2006年版，第88-90页。
参见鲍尔、施蒂尔纳：《德国物权法(上册)》，张双根译，法律出版社2004年版，第488-489页。
同前注22，第181页。
Münchener Kommentarzum Bürgerlichen Gesetzbuch，Band6 Sachenrecht，S.290f.
此问题的缘起在于德国曾经就举证负担规范在行政诉讼程序中是否能够适用有争论(参见前注，张双根，第182页)。但是，尽管德国最后承认行政诉讼中同样认可举证负担规范，但是与笔者讨论的问题并非同一问题，再加上中德诉讼制度的差异，因而得到的回答是不同的。
由于法条翻译文字较为复杂，故不放在正文中加以讨论。德国民法典第892条的内容是：(1)为以法律行为取得土地上的某项权利或者此种权利上的某项权利的人的利益，土地登记簿的内容视为正确，但对正确性的异议被登记或者不正确性为取得人所知的除外。为特定人的利益，权利人在处分已登记于土地登记簿的权利方面受限制的，只有在该项限制可由土地登记簿看出或者为取得人所知时，该项限制才对取得人有效力。(2)登记对取得权利来说为必要的，对于取得人的知道，提出登记的申请的时间是决定性的，或者，依照第873条为必要的合意后来才成立的，合意的时间是决定性的。第893条的内容是：某项权利被为某人而登记于土地登记簿，并且给付被依据该项权利而向此人履行，或者，就该项权利而言，不在第892条规定之列的、包含对权利的处分的法律行为被在此人和他人之间实施的，准用第892条的规定。
关于不动产善意取得要件的不同论述，可参见史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第43-44页；江平：《中华人民共和国物权法精解》，中国政法大学出版社2007年版，第136-139页。
江平：《中华人民共和国物权法精解》，中国政法大学出版社2007年版，第136页。
M·沃尔夫：《物权法》，吴越、李大雪译，法律出版社2004年版，第226页。
参见谢在全：《民法物权论》(上)，中国政法大学出版社1999年版，第85页注释部分。
参见前注28，第140页。
参见王泽鉴：《民法物权：通则·所有权》，中国政法大学2001年版，第123-124页。
参见于海涌、丁南：《民法物权》，中山大学出版社2002年版，第27-29页。
日本民法典第177条规定：“不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。”
参见叶金强：《公信力的法律构造》，北京大学出版社2004年版，第64-69页。
参见铃木禄弥：《物权的变动与对抗》，渠涛译，社会科学文献出版社1999年版，第30页。
同前注35，第68-69页。
参见周林彬：《物权法新论——一种法律经济分析的观点》，北京大学出版社2002年版，第245-246页。
同前注21，第85-86页。
参见前注14，第110-129页。
拉伦茨：《法学方法论》，陈爱娥译，台湾五南图书出版股份有限公司1996年版，第392页。
参见宋智萃：《试论我国不动产登记制度的完善》，中国政法大学2006年硕士学位论文，第3页。另参见王彦：《论不动产登记制度》，中国社会科学院2003年硕士学位论文，第2页。
曾世雄、曾陈明汝、曾宛如：《票据法论》，中国政法大学出版社2002年版，第3页。
同前注21，第91页。
许明月、胡光志等：《财产权登记法律制度研究》，中国社会科学出版社2002年版，第190页。
同前注28，第170页。
关于此点理由可另参见前注20，第462页。
关于此点理由可另参见王宗非：《农村土地承包法释义与适用》，人民法院出版社2002年版，第101页。
参见前注28，第186-187页。
尹飞：《物权法·用益物权》，中国法制出版社2005年版，第176页。
参见前注28，第201-202、215-216页。
参见《土地管理法》第66条、第77条。
现行政策基本上认为宅基地的转让限于集体经济组织成员，城市人口购买农村房产，从而间接获得宅基地使用权的做法未被承认。
同前注53，第397-398页。
同前注21，第91页。
梁慧星：《中国物权法草案建议稿条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000年版，第159页。
实际上，《德国民法典》(第899条第2款)与我国物权法的规定正相反，把登记名义人的同意还作为了申请异议登记的一种程序。
《日本不动产登记法》第34条规定，预告登记，应由受理第三条所载之诉的法院，依职权于嘱托书上附具诉状的誊本或节本，从速嘱托于登记所。
参见常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2002年版，第220页。
同前注59，第160页。
王泽鉴：《民法总论》，中国政法大学出版社2001年版，第518页。
参见王富博：《不动产登记瑕疵的法律救济-兼评<中华人民共和国物权法(草案)>的有关规定》，《法律适用》2005年第2期，第80页。
崔建远：《我国物权立法难点问题研究》，清华大学出版社2005年版，第422-423页。
同前注59，第160页。
同前注32，第128页。
参见《德国民法典》第886条。
同前注8，第250页。
同前注59，第172页。

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