（二）登记机关的审查义务缺乏明确性

　　根据登记机关审查的力度，有形式审查与实质审查之分，形式审查通常是当事人提出申请，只要手续完备，材料齐全，符合登记的规定即可准予登记而不考察当事人提供的申报材料内容是否属实，有无瑕疵等。而实质审查，登记机关有实质审查权，不仅审查必须具备的形式要件，还要审查申报材料内容的真实性、权利变动的原因与事实是否相符，以确保权利变动的合法性，有着较强的公信力。由于登记行为大多与民事行为相关，为避免对私人意思自治的过度干预，因此，审查的范围与深度必须相对形式化，以商事登记与不动产登记为例：

　　1、商事登记的审查

　　在商事登记中，保障交易安全要求登记机关对登记材料的真实性、合法性进行严格审查，防止危及市场交易安全的主体进入市场；而增进交易效率要求登记机关降低准入门槛，提高登记效率，尽可能为商事交易提供便利。因此，商事登记审查必须兼顾相互矛盾的两种价值。这决定了商事登记只能是一种相对形式化审查。即在登记审查方式上应以形式审查为主，在特定情况下兼采实质性审查，即仅在对于申请登记事项产生疑问或当事人及第三人提出异议时，才依职权进行实质审查（如对申请人签名和签章的真实性的审查，对被举报登记不实的事项及相关材料的审查等），并依法追究虚假注册登记者的法律责任，如《中华人民共和国公司登记管理条例》第59条规定：“办理公司登记时提交虚假证明文件或者采取其他欺诈手段，取得公司登记的，由公司登记机关责令改正，处以1万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，撤销公司登记，吊销营业执照。构成犯罪的，依法追究刑事责任。” 目前，我国虽无统一的商事登记法，但分散的法律、法规中都体现了这种相对形式化的审查原则。

　　2、不动产物权登记的审查

　　在实行对抗主义的国家，登记机关只进行形式审查，所耗费的制度成本较低。而登记要件主义要求登记机关对登记申请事项负有实质的审查义务，但如果登记机关对法律行为的实质内容负有审查义务，审查法律行为的内容是否合法，是否违反公序良俗，将增加登记机关的负担，并导致登记机关错误的增多，从而影响登记机关的信用。因此，德国法以物权行为无因性理论将审查的范围局限于物权行为，根据其物权理论，物权合意是物权变动的唯一根据。在物权合意存在于债权合同的履行行为中时，债权合同是原因行为，但原因行为的无效或者撤销不能导致物的履行行为的当然无效和撤销（此所谓物权行为的无因性）。因此，登记审查只涉及物权行为本身，并不考量作为原因的债权行为的合法有效性。而物权行为是一个道德中立的行为，其违反法律和善良风俗的情况较少，无需登记机关做深入的调查，所以，尽管德国法把登记作为物权变动的生效要件，强加了国家的审查干预，但是，同时又利用物权行为无因性理论切断了国家进一步深入干涉私生活的路径，并且把物权变动的基石牢牢地扎在当事人的意志自由之上。从而形成了德国物权法上的审查原则：物权行为独立与无因基础上的实质审查主义。

　　我国相关法律并未明确规定不动产登记系采形式审查还是实质审查制，而登记机关在实践操作中均采取所谓的形式审查制，即登记机关只对申请人应提交的登记申请，不动产权属证明文件，物权变动意思证明材料等申请材料是否齐备、是否合乎规范要求进行审查，而无须对当事人的意思表示及其所涉及的不动产权属是否与客观事实相符进行“调查核实”。加之我国有关不动产登记缺乏严格的规范性，诸如存在应当记录而未记录、记录保存不完整的情况，使得登记权利状况与真实权利状况不一致的情况甚为频繁，从而影响到登记的效用。笔者认为无论是实质审查还是形式审查都只具有相对性，就不动产登记而言，所谓的形式审查并不意味着对真实性审查义务绝对放弃，不动产登记审查的相对形式化的目的在于防止登记机关对作为原因的法律行为的合法性与有效性进行审查，从而减少行政权力介入私人交易领域的机会。