（一）涉及房屋承租人的行政裁决

　　1、申请行政裁决的条件。

　　《拆迁条例》第十六条规定：“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。”但这里的拆迁补偿安置协议是指三方协议还是其中两方的协议？按照《拆迁条例》第十三条第二款的规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”及第二十七条：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。”、“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”据此，拆迁租赁房屋的拆迁补偿安置协议有如下几种形式：一是三方协议；二是被拆迁人与承租人协议解决租赁关系，拆迁人与被拆迁人签定拆迁补偿安置两方协议；三是被拆迁人与承租人不能协议解除租赁关系的，拆迁人与被迁人签定（产权调换）拆迁补偿安置两方协议，被拆迁人与承租人重新订立租赁协议。

　　笔者以为《拆迁条例》第十六条中的协议不应单纯地理解为三方协议，而应该是包括了上述的两方协议及三方协议。故当事人在下列情况下可以申请裁决：

　　（1）拆迁人、被拆迁人、承租人未能签定三方协议时，当事人中的任何一方可以申请裁决。

　　（2）被拆迁人与承租人不能协议解除租赁关系的，拆迁人与被迁人亦未能签定（产权调换）拆迁补偿安置协议，此种情况实质上类似三方未签定协议，此时当事人中的任何一方都可以申请裁决。

　　（3）被拆迁人与承租人已经协议解除租赁关系，但拆迁人与被拆迁人未能签定拆迁补偿安置协议时，拆迁人或被拆迁人可以申请裁决，而此时承租人由于已经解除了租赁关系，故承租人不能申请裁决。这里值得研究的是：若被拆迁人与承租人不能协议解除租赁关系，拆迁人与被迁人签定了（产权调换）拆迁补偿安置协议，但被拆迁人与承租人未能重新订立租赁协议，此时拆迁当事人是否可以申请裁决？笔者以为在此情况下，拆迁当事人不能申请裁决。首先，拆迁人与被拆迁人已经订立协议，故其之间不再存在拆迁补偿安置纠纷，无可裁决的事项，故当事人不能申请裁决。其次，无论被拆迁人与承租人之间是不能协议解除租赁关系还是不能重新订立租赁协议，均属民法调整范围，即被拆迁人与承租人均不能对其之间租赁纠纷申请行政裁决。再次，若承租人认为拆迁人与被拆迁人之间的拆迁补偿安置协议侵犯其合法权益的，则应提起民事诉讼，请求撤销该协议，在该协议撤销后，方可申请行政裁决。

　　2、承租人在拆迁行政裁决中的法律地位。

　　根据启动行政裁决当事人的身份，承租人在拆迁行政裁决中的地位也是不一样的。

　　（1）当拆迁人为申请人时，被拆迁人无疑是被申请人，但承租人是作为被申请人还是第三人则有争论。有人认为，拆迁人补偿安置的对象是被拆迁人，故当拆迁人申请时，承租人应列为第三人。笔者以为不妥，因为承租人具有独立性，其拆迁补偿的实体权利和程序权利并不完全依附于被拆迁人，故应作为被申请人。

　　（2）被拆迁人申请的，承租人同样因为具有独立性，应列为被申请人。

　　（3）承租人申请的，其为申请人，拆迁人及被拆迁人为被申请人。当然，如果被拆迁人与承租人已经协议解决租赁关系，拆迁人或被拆迁人申请裁决的，此时承租人已经是案外人，无需通知其参加。

　　3、涉及承租人拆迁行政裁决中的两个具体问题。

　　（1）裁决书中应否裁决产权调换的房屋由承租人承租？正如本文前述，根据《拆迁条例》第二十七条第二款的规定，被拆迁人与房屋承租人未能解除租赁关系时，其将产权调换的房屋出租给原房屋承租人，是其法定义务，并不取决于被拆迁人及承租人双方的合意。故裁决书中应载明产权调换的房屋由承租人承租，并明确由被拆迁人与承租人重新订立房屋租赁合同，至于租赁合同的期限、租金标准等具体内容则不属于裁决的范围。

　　（2）拆迁行政裁决能否裁决货币补偿？根据《拆迁条例》第二十七条第二款的规定，当被拆迁人与房屋承租人未能解除租赁关系，则拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，即在此情况下只能裁决产权置换调换。但被拆迁人与房屋承租人未能解除租赁关系的原因比较复杂，其中有一种情况即被拆迁人与房屋承租人均选择货币安置，但其中一方（主要是承租人）往往以补偿金额达不到其要求为由不解除租赁关系，此时能否裁决货币安置？笔者以为从案结事了的角度出发是可以裁决货币安置的，只要在裁决中过程中有被拆迁人及承租人同意货币安置的书面证据，就可裁决货币安置，而不必拘泥于裁决产权置换。

　　（二）对承租人的强制搬迁在拆迁中对承租人的强制执行主要有以下几种情况：

　　1、已解除租赁关系或租赁合同已到期，但承租人未能如期搬迁的。

　　在此情况下，应由被拆迁人向法院民事诉讼，请求人民法院强制搬迁，排除妨碍。诉讼期间，被拆迁人可以申请先予执行。法院受理后可依民事诉讼程序采取强制执行措施，强制承租人搬迁。

　　2、拆迁三方当事人已签定拆迁安置补偿协议，但承租人未如期搬迁的。

　　按照《拆迁条例》第十五条的规定，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉，在诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。同样地，法院受理后可依民事诉讼程序采取强制执行措施，强制承租人搬迁。需要注意的是在此情况下，被拆迁人是无权申请执行的，因为一般将承租人未如期搬迁视为被拆迁人未能如期搬迁，此时再授予被拆迁人申请执行权在逻辑上是讲不通的。

　　3、承租人在拆迁行政裁决规定的搬迁期限内未搬迁的。

　　按照《拆迁条例》第十七条及建设部的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的相关规定，此时由房屋所在地的房屋拆迁管理部门提出申请，可向当地市、县人民政府申请行政强制拆迁，也可依法申请人民法院强制拆迁。向当地市、县政府申请的，经政府审查后责成有关部门进行行政强制拆迁；向法院申请的，由法院依行政诉讼程序采取强制执行措施，强制承租人搬迁。需要说明的是强制拆迁的程序不是本文重点研究的问题，在这里不再展开。

　　八、结束语

　　城市拆迁的本意是改造城市环境，改善生活条件，提高居民的生活水平，这与城市居民的基本要求是一致的，本应得到拆迁当事人的大力支持。但事实上却不是这样，各地拆迁纠纷不断，不时暴出“最牛钉子户”的事件，拆迁被称为天下第一难，这在某种程度上与《拆迁条例》是有一定关系的。从总体上看，《拆迁条例》对加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益起了较好的作用，也解决了一些问题，但其立法理念明显滞后，内容过于简约，操作难度大等也是客观存在的问题。所以从某种角度讲，《拆迁条例》已经到了非修改不可的时候。由于对承租人的拆迁补偿主要来自被拆迁人的让渡，而对被拆迁人的拆迁补偿中的一部分又取决于拆迁人对其利润的让渡，因此作为一种制度设计，《拆迁条例》不可避免地要解决如何公平地对待各方拆迁当事人的问题，是把公平作为制度设计的主要理念，还是把改善被拆迁人及承租人的生活条件、增加其福利作为主要理念，成为修改《拆迁条例》必须要回答的问题。国外学者已经证明：“公平观念和福利之间的矛盾远比人们意识到的更加尖锐，在任何认同公平观念具有其积极价值的社会政策评价方法之下，都存在使所有人的境况变得更糟的情形。换言之，所有的道德原则，如果不是完全以福利为基础，常会倾向于采用一些让每个人生活都变得更糟的政策；而如果以福利原则为基础，则将会带来更好和更切实可行的结果。”[xxiii]