3、对国有企事业改制后私房承租人的补偿安置。

　　此类承租人是指在改制前承租的国有企事业单位的自管公房，在改制时未剥离而整体出让给私人，此后承租人由公房承租人变成私房承租人。对此类承租人的安置应由产权人负责，不存在政府或原国有企事业主管部门对承租人补偿安置的问题，即不存在双重安置的问题，因为在改制时其房屋的使用状况都是明示的，改制方案中一般都考虑了对职工实际占用的房屋的处置办法，作为改制单位受让人是认货买货，无权要求政府或原国有企事业主管部门对承租人进行补偿安置。至于改制单位受让人或承租人认为单位改制侵犯其合法权益的，则应另行通过法定途径解决，不属于拆迁中应解决的拆迁纠纷。对此类承租人的补偿安置方法按照对通过市场机制出租私房承租人的补偿安置办法执行。

　　4、对“居改非”私房承租人的补偿安置。

　　对于被拆迁人将房屋用途由居住改为非居房后出租给承租人或者是房屋承租人经产权人同意将住宅房屋用于经营，并取得工商营业执照的，在拆迁时应根据其经营情况、经营年限、纳税等情况参照非居房进行评估。对此类承租人的补偿安置办法按照对通过市场机制出租私房承租人的补偿安置办法执行，但应注意两点：一是停业损失补偿，有约定的按约定处理，没有约定或约定不明的，归承租人。二是对于被拆迁人将房屋用途由居住改为非居房后出租的，承租人以无过错为由要求被拆迁人提供非居房安置的，被拆迁人应予提供；若承租人要求拆迁人提供非居房安置的，则不予支持。

　　（四）对未超过批建期限临时建筑房屋承租人的补偿安置

　　1、关于未超过批建期限临时建筑房屋及其出租的几个问题

　　（1）未超过批建期限的临时建筑房屋是否具有所有权？根据《物权法》第三十条的规定，“建造人于（合法）建造房屋的行为成就之时，可以当然取得该房屋的所有权”[xx]，故建造人对其依法建造的临时建筑房屋在批建期限内拥有所有权，在拆迁时，其属于被拆迁人，享有被拆迁人的相关权利。

　　（2）临时用地与临时建筑房屋之间是否存在必然联系？虽然临时建筑房屋经常与临时用地联系在一起，但其两者之间并无必然联系。即临时用地上不一定有临时建筑房屋，如为建设道路堆积沙石的临时用地；临时建筑房屋也不一定涉及到临时用地，如在已有建筑物上加建的临时建筑房屋。

　　（3）如何确定临时建筑房屋的期限？《城市规划法》及《城乡规划法》均规定：“临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除”、“临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定”。目前有的省级政府尚未出台相关规定，已经出台的也不完全一致，但一般均与《土地管理法》第五十七条第三款：“临时使用土地期限一般不超过二年”的规定相衔接，即规定临时建筑房屋的批准期限一般不超过两年。如山西省政府颁布的《山西省城市临时建设和临时用地规划管理办法》（2000年6月29日起施行）第九条规定：“临时建设、临时用地的批准使用期限，不得超过两年。……”河北省政府颁布的《河北省城市临时建设和临时用地规划管理办法（修正）》（1998年1月1日起施行）第十一条规定：“城市临时性的建筑物……的使用期限，一般不得超过2年。使用期满后，……因特殊情况确需延长使用期限的，应当在使用期满前2个月内，向城市规划行政主管部门申请换发临时建设规划许可证……。”而深圳市政府颁布的《深圳市临时用地和临时建筑管理规定》（2006年5月1日起施行）则只规定了临时用地上临时建筑的期限，对不涉及临时用地上的临时建筑的批准期限未作出规定。虽然各地在临时建筑的批准期限问题上还有一定差异，但关于临时建筑房屋的设计标准却是统一的，根据国家标准《民用建筑设计通则》（GB50352－2005）中的规定，临时建筑房屋的设计年限为五年。故此在确定临时建筑房屋的批准期限时应先按批建手续上的期限确定；批建手续上未载明的，按省级政府规定的期限确定；省级政府未规定的，按设计临时建筑的国标确定；涉及到临时用地的，可依《土地管理法》的规定确定。

　　（4）拆除未超过批建期限的临时建筑房屋时是否应支付搬迁费等费用？《拆迁条例》第二十二条第二款规定：“……拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。”一般认为“这里的‘适当补偿’是……按使用期限的残存价值参考剩余期限给予补偿”[xxi]，但此时是否支付搬迁费等费用等却无规定。笔者以为，未超过批准期限的临时建筑房屋属于当事人的合法财产，其有使用、收益的权利，在拆迁时受到损害的，同样应予补偿。即在拆迁时除在建筑物本身补偿上与一般房屋有区别外，对于搬迁费等其他补偿费用则应一视同仁，按一般房屋的标准予以支付补偿。

　　（5）未超过批建期限的临时建筑房屋是否可以出租？在临时用地上建设的未超过批建期限临时建筑房屋不可以出租。因为《土地管理法》第五十七条规定的临时用地供地对象为建设项目施工和地质勘查两种，且明确规定：“临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。”故在临时用地上建设的临时建筑房屋是不得挪作他用的，即此类临时建筑房屋不得出租。不涉及临时用地上建设的未超过批建期限临时建筑房屋可以出租。目前法律行政法规并未禁止此类房屋出租，在实践中也是允许出租的。如南宁市政府颁布的《南宁市城市房屋租赁管理办法》（2000年1月26日起实施，2005年5月23日修改）第十四条规定：“经市规划部门批准建设的临时建筑符合条件出租的，其租赁期限，不得超过被批准的临时建筑的使用期限。”。又如石家庄市政府颁布的《石家庄市城市房屋租赁管理办法》（2008年10月1日起施行）第九条规定：“经城市规划管理部门批准的临时建筑，出租期限不得超过城市规划管理部门批准的期限。”在司法实践中，对此类合同的合法性也是认可的，如江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》（2009年1月8日起实施）第二条规定：“当事人以租赁房屋系未取得合法建设手续的违法建筑或临时建筑房屋超过批准期限为由要求确认租赁合同无效，在一审庭审终结前出租人仍未取得合法建设手续的，人民法院应予支持。”换言之，对于租赁未超过批准期限临时建筑房屋的一般应认定合同有效。

　　2、对不涉及临时用地上建设的未超过批建期限临时建筑房屋承租人的安置

　　补偿此类承租人的具体补偿安置方法如下：

　　（1）租赁权安置。承租人要求继续租赁的，应由被拆迁人提供房屋，但不受区位、面积、租金标准的限制。搬迁费、提前奖、过渡费的补偿一般归被拆迁人，承租人添置物品的补偿归承租人。被拆迁人要求拆迁人提供产权安置的，则不予支持。

　　（2）货币安置。由租赁双方解除租赁关系，并由被拆迁人按租赁合同的约定给予补偿，搬迁费、提前奖、过渡费一般归被拆迁人，承租人添置物品的补偿等归承租人。

　　（五）对租赁违章建筑或超过批建期限临时建筑的当事人的处置

　　由于违章建筑或超过批准期限的临时建筑具有一定的利用价值，同样会被用于出租，从而生产对租赁当事人的补偿安置问题。根据《拆迁条例》第二十二条的规定，在拆迁中拆除违章建筑及超过批准期限的临时建筑，均不予补偿，故不论该建筑物使用人是否是善意取得违章建筑或拆除超过批准期限临时建筑的租赁权，均不予补偿安置，使用人添置的物品因拆迁受到损害的，由其自行承担。其与出租人有争议的，可通过民事诉讼程序予以解决。但这里要强调的是，要准确把握违章建筑的涵义，严格区分因历史原因形成的手续不全的房屋与违章建筑两种情况，对此笔者曾专题撰文论述[xxii]，这里不再重复。对于因历史原因形成的手续不全的房屋应根据实事求是的原则通过清查补办手续的方式办理相关权属证明，然后按照补办手续所确定的房屋的性质、用途等确定承租人的类别，并对应进行补偿安置。

　　七、涉及房屋承租人的行政裁决与强制搬迁措施